Eiendomsverdi i borettslag

Abstract

Boligbyggelaget TOBB har oppdaget varierende kunnskap blant andelseieres forståelse av eiendomsverdien og dens betydning for salgsprisen av andelsboliger. Dette har ofte ført til mye motstand i forbindelse med gjennomføringen av rehabiliteringsprosjekter i ulike borettslag. Det finnes lite eksisterende litteratur som direkte definerer begrepet eiendomsverdi, og videre hvordan denne påvirkes når det er nødvendig å gjennomføre slike prosjekter. Samtidig vil sammensetningen av ulike andelseiere i borettslag naturligvis medføre et bredt spekter av ulike preferanser og behov for forskjellige boligegenskaper. Masteroppgaven undersøker derfor problemstillingen: "Hva skjer med eiendomsverdien i borettslag når man gjennomfører et rehabiliteringsprosjekt, og hvilke boligegenskaper er de viktigste å prioritere?". Dette skal belyses gjennom følgende forskningsspørsmål:

FS1: Hvordan definerer andelseiere og interne interessenter eiendomsverdien som begrep, og hva inngår i deres vurdering av begrepet?

FS2: Hva avgjør markedsverdien, og hvilken sammenheng har markedsverdien med eiendomsverdien?

FS3: Hva er de viktigste boligegenskapene som påvirker eiendomsverdien, og hvilke tilhørende tiltak er de mest gunstige å gjennomføre?

For å besvare forskningsspørsmålene benyttes det to kvalitative casestudier og en fysisk utsendt, kvalitativ og kvantitativ spørreundersøkelse. I forbindelse med casestudiene er det gjennomført dokumentstudier og fem semi-strukturerte intervjuer med relevante nøkkelpersoner. De to casestudiene er gjennomført av Starrmyra og Tonstad Borettslag, lokalisert på Tiller i Trondheim. Forskningen som er gjennomført er induktiv og fortolkende, med hensikt om å skape forståelse for hva som skjer med eiendomsverdien i praksis knyttet til rehabiliteringsprosjekter.

Resultatene viser at eiendomsverdien kan ses på som en utvidelse av det generelle begrepet verdi, og er et resultat av en subjektiv vurdering av ulike boligegenskaper en bolig har, som i størst grad tilfredsstiller en beslutningstakers preferanser og behov. Hvilket sett med boligegenskaper som er viktigst for vurderingen av eiendomsverdien, er vanskelig å sette en presis finger på. Likevel tyder mye på at de viktigste egenskapene kan ses i sammenheng med et borettslags beliggenhet, tekniske tilstand og visuelle uttrykk. Dessuten går utviklingen i borettslag på bekostning av fellesgjeld, som øker i tråd med felleslånet som følge av prosjektene. Denne gjelden betales ned gjennom andelseiernes bokostnader, og det viser seg at dersom disse kostnadene blir for høye vil boligene bli mindre attraktive for enkelte kjøpergrupper og forlenge salgsprosessen i markedet. Resultatene viser altså at eiendomsverdien har tilknytning til andelsboligenes markedsverdi, som tilsvarer den salgsprisen som settes i markedet når boligkjøpers betalingsvilje tilfredsstiller selgers prisforlanging, og det foretas en transaksjon av monetære midler.

Studien argumenterer for at når et vedlikeholdsbehov har meldt seg, og borettslag er nødt til å kompensere for verditapet som følger av alderen, er det mest lønnsomt å vedta et prosjekt som oppgraderer de ulike komponentene. Disse har da nådd sin erfaringsmessige levetid, og vil kreve at ulike tiltak gjennomføres. Dermed må det vurderes hvilke tiltak som er de mest gunstige å prioritere, for å realisere de viktigste boligegenskapene som virker positivt inn på eiendomsverdien, til tross for økt andel fellesgjeld.

The residential building company TOBB has discovered knowledge gaps in various unit owners' understanding of the property value and its significance for the price of unit housing. This has led to a lot of resistance in connection with the implementation of rehabilitation projects in different housing cooperatives. There is mostly undefined existing literature that directly defines the concept of property value, and further how this is affected when it is necessary to carry out such projects. At the same time, the composition of different unit owners in housing cooperatives will naturally entail a wide range of different preferences and needs for different housing qualities. The thesis therefore examines the problem: “What happens to the property value in housing cooperatives when carrying out a rehabilitation project, and what housing qualities are most important to prioritize?". This will be illustrated by the following research questions:

RQ1: How do unit owners and internal stakeholders define property value as a term, and what is included in their assessment of the term?

RQ2: What determines the market value and what relation does the market value have with the property value?

RQ3: What are the most important housing qualities that affect property value, and what related measures are most favorable to implement?

To answer the research questions, two qualitative case studies and a physically broadcasted, qualitative and quantitative survey are used. In the case studies, document studies and five semi-structured interviews with relevant key persons have been carried out. The two case studies were conducted by Starrmyra and Tonstad Borettslag, located at Tiller in Trondheim. The research that has been conducted is inductive and interpretive, with the intention of creating an understanding of what is happening to the property value in practice related to rehabilitation projects.

The results show that property value can be seen as an extension of the general concept of value, and is the result of a subjective review of the various housing qualities a home has, which largely satisfies a decisionmaker's preferences and needs. Which set of housing qualities that is most important for assessing property value is difficult to put a precise finger on. Nevertheless, much indicates that the most important qualities that can be seen in the context of a housing type is its location, technical condition and visual expression. In addition, developments in housing cooperatives are at the expense of joint debt, which increases in line with the joint loan required by the projects. This debt is paid down through the unit owners' housing costs, and it turns out that if these costs become too high, the apartments will become less attractive to some buyer groups and prolong the sales process in the market. Thus, the results show that the property value is related to the cooperative's market value, which corresponds to the price that is set in the market when the buyer's willingness to pay satisfies the seller's asked price, and a transaction is made of monetary funds.

The study argues that when a maintenance need has arisen, and housing cooperatives have to compensate for the loss of value that comes from age, it is most profitable to adopt a project that upgrades the various components. These have then reached their experiential lifespan, and will require various measures to be implemented. Thus, it must be considered which measures are the most favorable to prioritize, in order to realize the most important housing qualities that have a positive impact on property value, despite an increased share of joint debt.