Effekter av leilighetsnormen i Oslo

Abstract

Formålet med masteroppgaven er å se på hvilke effekter leilighetsnormen har på utbyggere i Oslo, og om denne er med på å endre deres strategier og tankegang rundt boligproduksjon. Med dette utgangspunktet har vi valgt å belyse hvordan private boligutviklere ser på denne problemstillingen:

Hvilke effekter har leilighetsnormen i Oslo? - med fokus på boligproduksjon og kostnader

Historisk gikk den norske boligpolitikken fra å handle om subsidier, finansiering og fordeling av boliger i etterkrigstiden til å være en markedsstyrt politikk der det offentlige behandlet private innsendte planer. Boligpolitikken ble mer markedsliberal, og markedet leverte løsninger som svarte på boligetterspørselen. Boligmarkedet er et forbrukermarked med stor påvirkning på norsk makroøkonomi. Det offentlige skal synliggjøre hvordan tiltak og reguleringer påvirker markedet og aktørene i markedet for å undersøke om det er har tiltenkt effekt. Leilighetsnormen er et tiltak som går under offentlig regulering. Leilighetsnormen ble innført i 2007, og gikk da fra å være et krav til antall rom i en bolig til minimum antall kvadratmetere. Normen ble revidert i 2013 med nye retningslinjer som er de gjeldende i dag.

De samfunnsvitenskapelige metodene som er benyttet til å innhente relevant empiri innebærer en kvalitativ intervjuprosess og dokumentanalyse. Det blir i metodekapittelet begrunnet hvorfor vi anser det som hensiktsmessig å anvende disse metodene og videre beskrevet hvordan empirien er planlagt å behandles på en åpen, systematisk og grundig måte.

Leilighetsnormens effekter er ifølge boligutviklerne mindre arealeffektive, funksjonelle og effektive leiligheter og det påstås at de uten disse kravene ville hatt større handlingsrom som ville resultert i bedre løsninger. Resultatene tilsier at leilighetene som produseres blir større, uten at det påvirker leilighetens funksjonalitet. Større leiligheter og en arealknapphet i Oslo kan tyde på at leilighetsnormen ikke er gunstig med tanke på miljømessig bærekraft. At det i snitt er større leiligheter vil også gi en høyere totalpris for boligkjøper. Husholdningssammensetningen og den gitte kapitalen boligkjøpere har til rådighet gjør at de mindre leilighetene får en vesentlig høyere kvadratmeterpris sett i forhold til større leiligheter.

Det kan virke som at leilighetsnormen ikke har de store økonomiske innvirkningene på utbyggere, men at det er boligkjøper som blir sittende igjen med økte priser på leiligheter på grunn av leilighetsnormen.

The purpose of this master's thesis is to investigate what effects the apartment norm has on developers in Oslo, and whether this changes their strategies and way of thinking about housing production. With this in mind, we have chosen to take a deeper look at how private housing developers view this issue:

What effects does the apartment norm in Oslo have? - with a focus on housing production and costs

Historically, Norwegian housing policy went from being based on subsidies, financing, and distribution of housing in the post-war period to being a market-driven policy in which the public sector processed privately submitted plans. Housing policy became liberalized, and the market delivered solutions that responded to housing demand. The housing market is a consumer market with a major impact on the Norwegian macroeconomy. The public sector must showcase how measures and regulations affect the market and the market participants to investigate whether it has the intended effect. The apartment norm is a measure that is subject to public regulation. The apartment norm was introduced in 2007 and went from being a requirement for the number of rooms in a home to minimum number of square meters. The norm was revised in 2013 with new guidelines that are the current ones.

The social science methods used to obtain relevant empirical data involve a qualitative interview process and a literature review. The methodological chapter explains why we consider it appropriate to apply these methods and further describes how the empirical data is planned to be treated in an open, systematic, and thorough manner.

According to housing developers, the effects of the apartment norm are less area-efficient, functional, and efficient apartments and it is claimed that without these requirements they would have had more room for maneuver which would have resulted in improved solutions. The results indicate that the apartments that are produced will be larger, without affecting the apartment's functionality. Larger apartments and a scarcity of space in Oslo may indicate that the apartment norm is not favorable with regards to environmental sustainability. On average larger apartments will also give a higher total price for home buyers. The household layout and the given capital available to home buyers means that the smaller apartments get a significantly higher price per square meter compared to larger apartments.

It may seem that the apartment norm does not have a major economic impact on developers, but that the apartment norm leaves home buyers with increased prices for apartments.