| dc.description.abstract | Siden 2005 har coworking spaces utviklet seg fra å være et oppstartskonsept i San Fransisco, til å spre seg globalt med over 28 000 lokasjoner. Konseptet er ment som et samlingspunkt og en arbeidsplass for små virksomheter. Selv om det representerer et mindre typisk segment, så har det forstyrret det konservative kontormarkedet i Norge. Derfor har studien som formål å undersøke om coworking spaces bare er et buzzword, eller om det har et potensial i fremtidens kontormarked.
Studien kombinerer intervjuer og litteraturstudie for å finne empiri om fenomenet. Utvalget av informanter består av coworking-aktører som leier, gårdeiere med coworking-konsepter og næringsmeglere, for å gi en helhetlig forståelse av coworking-markedet i Norge.
Coworking spaces er komplekse, og funnene fra studien viser at;
(1) Konseptet har blitt oppfattet som en type hype i det norske markedet, som kan bety alt eller ingenting. På grunn av den hurtige veksten har flere aktører opprettet coworking spaces, men med ulik grad av community og hva konseptet inkluderer. Selv om fleksible kontorarealer kun er 2 % av det norske utleiemarkedet, så har både næringsmeglere og eiendomsselskap lagt seg merke i fenomenet. De følger med, utfører undersøkelser og oppretter kontorfellesskap som retter seg mot samme marked som de ordinære coworking spacene.
(2) Fleksibilitet er det medlemmene betaler for, men fleksibiliteten blir redusert desto høyere belegget er. For å opprettholde fleksibiliteten må det ledige arealet kompenseres gjennom økte priser eller annen inntektsstrøm. Denne balansegangen mellom fleksibilitet og prising er en utfordring knyttet til et kundesegment som allerede er presset på pris.
(3) Coworking spaces har karakteristikker som kan redusere miljøutgiftene knyttet til kontorer. Konseptet imøtekommer et sosialt behov hos medlemmene og de er plassert i nærhet til kollektivtransport. I tillegg har de fokus på areal- og ressurseffektivet, og kan dermed bidra til å redusere ressurser og kvadratmeter per person. Dersom coworking spaces blir benyttet av større bedrifter, som satelittkontor eller et ekstra areal ved behov, kan det redusere det nødvendige arealet bedriftene må ha på lange leiekontrakter.
(4) Lønnsomheten av konseptet er hovedutfordringen. Dette kan sees i tall funnet på Proff.no Selv om belegget har vært stabilt høyt for coworking spaces i Norge siden Covid-19, så har også break-even belegget økt med 5 %. Noe som gjør at marginen for å skape et lønnsomt konsept, reduseres. Det er vanskelig å forsvare den høye kvadratmeterprisen på konseptet, kontra ordinære kontorarealer. Likevel er en høyere pris nødvendig for å dekke opp alle kostnader knyttet til strøm og energi og de tjenestene som dette all-inklusive konseptet tilbyr sine medlemmer.
Studien viser til at Coworking spaces kan være mer enn bare et buzzword. Karakteristikkene som kjennetegner konseptet, kan legge til rette for en mer bærekraftig kontornæring. Imidlertid er det nødvendig at både bedrifter og enkeltpersoner er mottagelige for å benytte delte arealer og ta del i delingsøkonomien. En slik trend kan øke andelen fleksible kontorarealer i markedet, og redusere mengden areal som er på ordinære avtaler. I tillegg bør coworking-aktørene differensiere inntektsstrømmene for å skape en bunnlinje med lavere risiko. Ved å for eksempel å ta betalt for møterom, høyere medlemspriser, eventer eller avtaler med gårdeier om omsetningsbaserte leieavtaler. Videre arbeid bør i større grad undersøke potensialet for økonomisk bærekraft hos norske aktører, ved å gå dypere inn i ulike forretningsmodeller og undersøke direkte effekter av aktørenes valg. | |
| dc.description.abstract | Since 2005, coworking spaces has evolved from being a startup concept in San Francisco, to a global phenomenon with over 28,000 locations worldwide. The concept is intended as a gathering point and workspace for small businesses. Although it represents a somewhat atypical segment, the concept has disrupted the conservative office market in Norway. Therefore, the study aims to investigate whether coworking spaces are just a buzzword or a concept with long-term potential.
The study combines interviews and a literature review to gather empirical data on the phenomenon. The selection of informants includes coworking actors who rents, property owners with coworking concepts and commercial real estate agents, aiming to provide a comprehensive understanding of the coworking market in Norway.
Coworking spaces are complex, and the findings from the study indicates that:
(1) The concept have been perceived as a hype in the Norwegian office market, that can mean all or nothing. Due to a rapid growth, multiple actors have created coworking spaces, but with a varying degree of community and included features. Although flexible office spaces accounts for only 2 % of the Norwegian rental market, both commercial real estate agents and property companies have taken notice of the phenomenon. They keep track of the marked, conduct surveys, and establish shared offices that targets the same market as traditional coworking.
(2) Flexibility is what the members pay for, but flexibility decreases as occupancy increases. To maintain flexibility, vacant spaces must be compensated through increased prices or alternative revenue streams. The balance between flexibility and pricing poses a challenge in a customer segment that is already price sensitive.
(3) Coworking spaces often possess characteristics that can reduce environmental expenses associated with offices. The concept caters to the social need among its members and is located nearby public transportation. Additionally, they prioritize space and resource efficiency, which can contribute to reduce resources and square meters per person. If coworking spaces are used by large companies, as satellite offices or an additional space when needed, it can reduce the necessary space organizations require to rent on a long-term lease.
(4) Profitability is the main challenge for the concept. This can be observed in figures found on Proff.no. Although the occupancy rates for coworking spaces in Norway have remained consistently high since the pandemic, the break-even occupancy has increase by 5 %, reducing the margin for creating a profitable concept. Justifying the high cost per square meter of the concept, compared to regular office spaces, is difficult. However, a higher price is necessary to cover all expenses associated with utilities, energy and the services that this all-inclusive concept offers its member.
The study indicates that coworking spaces can be more than just a buzzword. The characteristics of the concept can facilitate a more sustainable office industry. However, it is necessary for both businesses and individuals to be receptive to the use of shared spaces and participating in the sharing economy. Such a trend can increase the proportion of flexible offices in the market and reduce the amount of space tied to conventional lease agreements. Additionally, coworking actors should diversify their revenue streams to create a lower-risk bottom line. This could include charging for meeting rooms, raising membership fees, events, or entering into turnover-based lease agreements. Further research should go deeper into business models and examine the direct effects of actors’ choices to explore the potential for economic sustainability among Norwegian actors. | |
