Fremtidens borettslag - En casestudie om bærekraftig forvaltning av borettslag med bruk av NBBLs bærekraftstandard

Abstract

De neste årene ønsker den europeiske union (EU) å skape en «renoveringsbølge», med mål om å ta vare på bygninger fremfor å rive og bygge nytt. Dette på grunn av den alvorlige klimaproblematikken i dagens samfunn. Det ligger store klima og miljøgevinster i å renovere og bevare norske borettslag. Mange av Norges boligbygg har en eldre standard med store behov for energieffektivisering. I tillegg har norske borettslag en eierstruktur som består av mange eiere, noe som medfører at slike bygg sjelden blir revet. Norsk Boligbyggelags Landsforening (NBBL) jobber med å utvikle et verktøy i form av en bærekraftstandard for eksisterende boligbygg, da det bare eksisterer standarder og miljøsertifiseringer for nybygg og eksisterende næringsbygg. Denne bærekraftstandarden skal hjelpe norske boligselskap til å gjennomføre langsiktig bærekraftig forvaltning av eksisterende boligbygg, noe som kan bidra til å oppnå globale klimamål.

Formålet med masteroppgaven er å få innsikt i viktige faktorer som motiverer boligeiere til å gjennomføre bærekraftig forvaltning av borettslag med bruk av NBBLs bærekraftstandard som verktøy, samt hvordan standarden som verktøy kan bidra til langsiktig bærekraftig forvaltning av borettslag. Med bakgrunn i dette har vi definert følgende problemstilling for å belyse tematikken: “Hvordan kan NBBLs bærekraftstandard som verktøy motivere boligeiere til å gjennomføre langsiktig bærekraftig forvaltning av borettslag?”.

Det er gjennomført en flercasestudie som strategi, med både kvalitativ og kvantitativ datainnsamling som metode. Dette ble gjort for å kartlegge likheter og forskjeller knyttet til boligeiers motivasjon for bærekraftig forvaltning av borettslag med og uten bruk av NBBLs bærekraftstandard. Dataen som er innsamlet er spørreundersøkelser gjennomført av boligbyggelaget TOBB, dokumentundersøkelser og intervjuer av fem boligeiere, to styremedlemmer, TOBB og NBBL. Begge informantene fra TOBB og NBBL jobber tett på utvikling og bruk av NBBLs bærekraftstandard.

Funnene viser at boligeiere generelt motiveres av økt bokvalitet, kunnskap om bærekraftige tiltak, tiltak som gir prisstigning på boligen og lave driftskostnader, samt inkludering av boligeiere i beslutningsprosesser. Når det kommer til bærekraftig tiltak viser funn at de fleste boligeiere ønsker å gjennomføre de, men at det til slutt er økonomiske kostnader knyttet til tiltakene som avgjør om det blir gjennomført eller ikke. Boligeiere fokuserer i stor grad på kortsiktige investeringskostnader fremfor byggets langsiktige livssykluskostnader, da de ønsker å se resultater med en gang. Funn viser også at boligeiere og styret i borettslag har lite kunnskap om fordeler og konsekvenser knyttet til bærekraftige tiltak. Mer kunnskap om tematikken kan være en viktig driver for gjennomføring av bærekraftig forvaltning. NBBLs bærekraftstandard er imidlertid ikke ferdig utviklet og denne masteroppgaven bidrar i så måte med å belyse områder som kan prioriteres i den videre utviklingen av standarden.

The European Union have set high ambitions for the coming years with respect to reaching climate goals in the building sector. There is a high potential for energy efficiency and circular economy in this sector in general and the housing cooperatives segment in particular. Many of the housing cooperatives in Norway consist of older buildings in dire need of upgrades to more energy efficient building mass and infrastructure. However, the segment comprises a wide demography of inhabitants with varying knowledge of buildings and an ownership structure with a complex decision-making process which in turn makes it difficult to implement sustainable facility management. To remedy this matter, the NBBL is developing a sustainability standard for existing housing cooperatives. The standard is meant to advance long-term and sustainable facility management in the sector.

The purpose of this master thesis is to investigate the NBBL sustainability standard and provide further insights into possible contributing factors when owners in housing cooperatives engage in long-term and sustainable management of their buildings. Thus, the main problem statement in the thesis is the following: “How can the NBBL sustainability standard as a tool motivate owners in housing cooperatives to engage in long term sustainable facility management?”.

To investigate this problem, we have conducted a multiple case study with both qualitative and quantitative research methods. The multiple case approach was chosen because we wanted to study similarities and differences concerning contributing factors when owners engaged in upgrades and management of their respective housing cooperatives. The two cases chosen were Nardo Søndre housing cooperative and Kystadåsen housing cooperative, where the latter had adopted the NBBL sustainability standard. The data of this study comprises survey data collected by TOBB, documents and data from interviews with five house owners, two board members of the housing cooperatives and two representatives from TOBB and NBBL.

Our analysis indicates that owners in housing cooperatives is motivated by increase in quality of living, financial gains, involvement in the decision-making process and increased knowledge of sustainability when engaging in sustainable facility management. Furthermore, our results indicate that most housing owners express a goal to implement sustainable upgrades but ultimately chooses not to implement it due to lack of financial gains. Short term opex and capex considerations are in other words weighed more heavily than the long-term life cycle costs of the buildings. Lastly our results indicate that building owners and board members in housing cooperatives have a gap in knowledge concerning the various benefits and consequences of sustainable upgrades, and that this in turn is an important factor to consider with respect to sustainable facility management.