Kostnadsnivå og boligkvalitet i Ulven-prosjektet

Abstract

Denne oppgaven er en studie av kostnadsnivå og boligkvalitet knyttet til boligprosjekt Ulven B2 i Oslo. Prosjektet er et av de største pågående boligprosjektene i Oslo på det tidspunkt oppgaven skrives. Målsettingen fra OBOS som utbygger var å bygge vesentlig billigere boliger, konkretisert til en målpris på 32.000,- kr m2(BRA-s). Basert på gjennomført innovasjonskonkurranse ble kontrakt om bygging tildelt Team Veidekke DA som utførende totalentreprenør.

Oppgaven ser på om kostnadsnivå på Ulven B2 skiller seg fra andre sammenlignbare prosjekter, uten at dette har gått på bekostning av boligkvaliteten. Samme kvalitet til lavere pris har vært utbygger sitt mål. OBOS ønsket også at utbyggingen skulle være mest mulig «grønn». Dette forholdet er ikke tatt med i denne oppgaven.

Oppgaven har belyst kostnadsnivå og boligkvalitet gjennom å vurdere følgende problem- stillinger:

1. Hva er gjort i Ulven-prosjektet for å få lavere kostnadsnivå? 2. Hva er erfaringen med det tiltakene som er gjort i Ulven-prosjektet? 3. Hvilke erfaringer er det nyttig å ta med seg videre.

Forskningen er gjennomført ved kvantitativ kostnadsanalyse av byggekost på Ulven B2 sammenlignet med andre større samtidige byggeprosjekt. I tillegg er det gjennomført kvalitative intervjuer med nøkkelpersoner knyttet til prosjektet. Det er også gjennomført studie av interne prosjektdokumenter knyttet til tidligfasen av Ulven B2.

Kostnadsanalysen baserer seg på nøkkeltall på 2-siffernivå basert på bygningstabell (NS 3451) med noen forutsetninger som hindrer kompromittering av sensitive data. Analysen gir derfor ikke opplysninger om faktisk kontraktsverdi eller salgspris. Den måler utelukkende kostnadsforskjeller mellom prosjektene. De prosjektene som de sammenlignes mot er anonymisert.

Intervjuene er gjennomført som dybdeintervjuer med definerte spørsmål i egen intervjuguide. Alle intervjuobjektene, totalt 8 stykker, er anonymisert i oppgaven. Spørsmålene følger de tre hovedproblemstillingene.

Det grepene som er tatt for å få lavere kostnadsnivå er mellom annet etablering av selskap med delt ansvar, aktiv bruk av målverdistyring og samlokalisering av de prosjekterende fagene. Det har vært lagt stor vekt på standardisering og repetisjon av løsninger både i prosjektering og gjennomføring.

Funnene viser en signifikant kostnadsforskjell på Ulven B2 og de prosjektene det sammenlignes med, der utbyggingen som gjennomføres av Team Veidekke DA har lavest kostnad. Videre viser funnene at boligkvaliteten i all hovedsak er sammenlignbar med tilsvarende prosjekt. Det vil si at det ikke er en redusert boligkvalitet i Ulven B2. Det vises videre at de grep knyttet til valg av gjennomføringsprosesser og produkter har vært viktige for å nå målsetningen for byggeprosjektet. Etablering av eget delt ansvar selskap, Team Veidekke DA, og samlokalisering av det prosjekterende har vært viktige organisatoriske grep. Aktiv bruk av målverdistyring med stor fokus på effektiv bygging har vært det viktigste grepet knyttet til valg av løsninger og produkter. Utførende ledd er aktivt dratt inn i prosjektering, og produksjonen er utført med taktplanlegging, noe som har medført effektiv produksjon.

Erfaringene med det som er gjort på Ulven B2 er i hovedsak gode, og svært mye av det som er gjort i prosjektet er det hensiktsmessig å ta med videre til senere byggetrinn. Det er likevel avdekket noen forhold som med fordel kan forbedres eller videreutvikles

This thesis is a study of cost level and housing quality related to the housing project Ulven B2 in Oslo. The project is one of the largest ongoing housing projects in Oslo at the time the thesis is written. The main target from OBOS as a developer was to build significantly cheaper homes, concertized at a target price of NOK 32.000 m2 (BRA-s). Based on an innovation competition, a contract for construction was awarded to Team Veidekke DA as the executing turnkey contractor.

The thesis compares the cost level on Ulven B2 and focuses on how the cost matches the housing quality on similar projects. The developers main target was to have the same quality at a lower price. Sustainability and environmental impact were also an important focus for OBOS; however, this perspective is not covered in this thesis

The thesis has shed light on cost levels and housing quality by assessing the following issues:

1. What has been done in Ulven-project to get a lower cost level? 2. What is the experience with the measures that have been taken in the Ulven-project? 3. What experiences is it useful to take with you?

The research was carried out by quantitative cost analysis of construction costs on Ulven B2 compared with other major construction projects. In addition, qualitative interviews were conducted with stakeholders related to the project. A study of internal project documents related to the early phase of Ulven B2 has also been carried out.

The cost analysis is based on key performance indicators at the 2-digit level based on the building table (NS3451) with some assumptions that prevent compromise of sensitive data. Therefore, the analysis does not provide information on actual contract value or sales price. It exclusively measures cost differences in projects. The sensitive data from the compared projects has been anonymized.

The interviews were conducted as in-depth interviews with defined questions in a separate interview guide. All the interview objects, a total of 8, are anonymized in the thesis. The questions have followed the tree main issues.

The measures taken to achieve a lower cost level include the establishment of a separate DA (shared responsibility) company, active use of target value management and co-location of the designers. Great emphasis has been placed on standardization and repetition of solutions in both design and implementation.

The findings show a significant cost difference between Ulven B2 and the compared projects, where the development carried out by Team Veidekke DA has the lowest cost. Furthermore, the findings show that the housing quality on Ulven B2 matches the housing quality on the compared projects. It is further shown that the measures related to the choice of implementation processes and products have been important in achieving the objective of the construction project. Establishment of a separate shared responsibility company, Team Veidekke DA, and co-location of the designers have been important organizational measures. Active use of target value design with a strong focus on efficient construction has been the most important step associated with the choice of solutions and products. Craftsmen have been actively involved in the design process, and production has been carried out with tact-planning, which has led to efficient production.

The experiences with what have been done on Ulven B2 are mainly good. Very much of what has been done in the project, it is appropriate to take on to later construction stages. Nevertheless, some conditions have been identified that can be improved or further developed with advantage.