Rive eller bygge om? En studie av hva som kan fremme ombygging i byggenæringen

Abstract

Renoveringsraten i Norge er ikke høyere enn rundt 1-1.4% av den totale bygningsmassen, selv om forskning viser at ombygging gir lavere klimagassutslipp og forbruker mindre ressurser enn nybygging. På bakgrunn av dette kan ombygging bidra til å nå de globale- og nasjonale klimamålene. Formålet med denne masteroppgaven var derfor å undersøke hvordan vi kan fremme mer ombygging og øke renoveringsraten av den norske bygningsmassen. Dette ble undersøkt ved å sette søkelys på beslutningsprosessen mellom å rive og bygge om, drivere og barrierer bygningseiere oppfatter ved ombygging, samt hvilke insentiver som kan motvirke barrierene.

For å besvare problemstillingen og forskningsspørsmålene ble det benyttet en metodetriangulering, bestående av litteraturstudie, casestudie og intervjuer. Det ble gjennomført en litteraturstudie for å danne teorigrunnlaget til oppgaven. Gjennom litteraturstudien ble både drivere, barrierer, beslutningsprosessen og virkemidler som kan fremme ombygging undersøkt. Videre ble det gjort en casestudie med hensikt å undersøke beslutningsprosessen, samt drivere og barrierer, i et spesifikt prosjekt. Det ble også gjennomført intervjuer med 18 bygningseiere, for å belyse deres holdninger knyttet til ombygging.

Resultatene viser at hvilke analyser som benyttes i en beslutningsprosess vil varierer i stor grad, som et resultat av ulik praksis blant bygningseiere. Det kommer også frem at økonomiske vurderinger alltid vil gjøres, for å sikre avkastning. Dårlig tilpasningsdyktighet fremkommer som stor barriere for ombygging, både fra teorien og intervjuene, og kan medføre andre barrierer. Miljø, sosial verdi og vern er viktige drivere for ombygging. En gjentagende holdning blant respondentene er at økonomi er av stor betydning, men det er ingen enighet om ombygging eller nybygg er mest lønnsomt. Insentiver som foreslås er blant annet redusert eiendomsskatt, forenklede rekkefølgekrav, riveavgift, grønne lån, strengere krav og mer fleksibilitet fra myndighetene. Krav til klimagassvurderinger kan tydeliggjøre hvilket alternativ som vil være mest miljøvennlig i et bestemt prosjekt, og vil derfor være et viktig virkemiddel for å fremme mer ombygging.

Ombygging vil ikke alltid være det beste alternativet, verken miljømessig eller økonomisk. Det er derfor viktig at insentivene ikke motvirker de positive sidene ved en riving, men heller reduserer barrierene knyttet til ombygging. For selv om riving i noen tilfeller lønner seg, er det en enighet om at mer ombygging er riktig vei å gå. Det viktigste vil være å minimere de økonomiske barrierene, for at økonomi ikke skal avgjøre om man skal bygge om eller ikke. Beslutningen kan da bli tatt på et bedre grunnlag, bestående av økonomiske, miljømessige og sosiale vurderinger.

The renovation rate in Norway is around 1-1.4 % of the total building stock, even though studies show that refurbishment of buildings lowers the greenhouse gas emissions and consumes fewer resources than new construction. Thus refurbishment is an important part of reaching the global and national climate goals. This study aimed to investigate how we can promote more refurbishment and increase the renovation rate of the Norwegian building stock. This was investigated by focusing on the decision-making process of building owners, leading up to the decision whether to demolish or adapt existing buildings, drivers and barriers, and incentives that can counteract these barriers.

Triangulation was used in this study, which consisted of a literature review, case study and interviews. A literature review was conducted to form the theoretical basis of the thesis. Through the literature review, both drivers, barriers, the decision-making process and incentives that can promote refurbishment were examined. Furthermore, a case study was conducted to examine the decision-making process and drivers and barriers in a specific project. Interviews were conducted with 18 building owners to study their attitudes related to refurbishment.

This research shows that the analysis used in decision-making processes varies widely due to building owners' different practices. It also appears that economic considerations are always prepared to ensure investment returns. Poor adaptability emerges as a significant barrier from both theory and practice. Protected buildings, environmental and social value are important drivers for refurbishment. A recurring attitude among the building owners is that profit is important, but there is no agreement on whether refurbishment or demolition is most profitable. Incentives proposed from the literature and the interviews include reduced property taxes, simplified sequence provisions, demolition fees, green loans, stricter requirements and more flexibility of the authorities in handling building regulations. A greenhouse gas calculation requirement can clarify which alternative will be most environmentally friendly in a particular project and will therefore be an important tool for promoting more refurbishment.

Refurbishment will not always be the best option, neither environmentally nor financially. Thus the incentives should reduce the barriers connected to refurbishment rather than counteract the positive aspects of demolition. Even though demolition in some cases is favourable, there is an agreement that more refurbishment is the right way to go. The most important will be to minimize the financial barriers so that the decision is not taken solely based on economic evaluations. The decision can then be taken on a better basis, including economic, environmental and social considerations.