Sikrer gårdeier god bærekraft på eiendommene sine?
Description
Full text not available
Abstract
I den avsluttende oppgaven på masterstudiet i eiendomsutvikling og -forvaltning ved NTNU i Trondheim, har jeg valgt å undersøke hvordan gårdeiere ivaretar bærekraft, og problemstil-lingen ble dermed utformet slik: «Sikrer gårdeier god bærekraft på eiendommene sine?».
For å besvare problemstillingen ble det utformet tre forskningsspørsmål som undersøkelsene ble utført på bakgrunn av:
1. Hvordan ivaretar gårdeiere god bærekraft på eiendommene sine? Hvilke erfaringer er gjort?
2. Hvordan driftes eiendommene med hensyn til ivaretagelse av miljø og klima og økonomi?
3. Hvilke forbedringer kan anbefales gårdeiere å gjøre for å sikre god bærekraft på eiendommene?
For å undersøke og besvare problemstillingen og tilegne seg ny kunnskap ble det valgt å be-nytte en metodetriangulering ved å kombinere en kvalitativ og kvantitativ undersøkelsesmeto-de. Metodene ble valgt på bakgrunn av at de fremstod som best egnet for problemstillingen, og mitt eget erfaringsnivå. Bruk av to metoder i en undersøkelse skal styrke gyldigheten, og dersom resultatene er like har en fått sterke resultater. Først ble det gjennomført en åpen in-tervjuundersøkelse med informanter fra egen arbeidsplass med intervjuguide og kun med mu-lighet til å gi åpne svar. Videre ble det gjennomført en spørreundersøkelse med påstander som skulle besvares ved å krysse av på en skala fra 1 (helt uenig) til 6 (helt enig). Link til undersø-kelsen ble sendt på e-post til de informantene som på forhånd var kartlagt til å være rett per-son hos de utvalgte eiendomsselskapene.
Det oppfattes å være samvariasjon mellom undersøkelsene og styrker de funn og resultater som er fremkommet. Funnene indikerer at bærekraft er styrende for arbeidet med ivaretagelse og utvikling av eiendommene. Det er fokus på gjenbruk uten at dette skal forringe kvaliteten i lokalene, men at krav fra leietakerne innebærer mer ombygging som utfordrer ivaretagelse av bærekraften. Det er utarbeidet en plan og strategi for at eiendommene skal være godt vedlike-holdte, fleksible og med god tilpasningsdyktighet. Tilstandsgradene skal ikke ligge under TG2, og det arbeides med utførelse av en verdibevarende drift som skal sikre lang levetid. Det oppfattes allikevel som en svakhet at det ikke benyttes livsløpsplaner og livssykluskostnader i særlig grad, men at dette kompenseres med en vedlikeholdsplan som har et 20 års perspektiv.
Det utføres ikke en grundig evaluering ved valg av materialer, som bekreftes ved at det ikke benyttes livssyklusanalyser eller miljødeklarasjon i noen særlig grad, men at krav til materialer på de BREEAM-sertifiserte eiendommene blir ivaretatt og etterfølges. Det pågår en sertifise-ring av utvalgte bygg samt en kartlegging av hvilke miljøkvaliteter som kan utføres på de øvri-ge byggene, for at dette skal gi en høy miljøstandard og hindre skader som følge av klima-påvirkninger. Avfallssortering har hatt lite forbedringer de siste årene, men det har lyktes bedre å få ned volumet og redusere transporten til og fra eiendommen, som følge av en lavere hentefrekvens.
Energieffektivisering er høyt prioritert og styring av luft og varme, samt overgang til elektrifi-serte energikilder skal gi lavere kostnader og bidra til reduserte utslipp av klimagasser. I tillegg arbeides det med å inngå grønne leieavtaler som er en samarbeidsavtale mellom gårdeier og leietaker om energieffektivisering ved å bedre de tekniske anleggene og redusere energikost-nadene.
Informantene peker på viktigheten av å ta bærekraftige valg for fremtiden som skal gi lang levetid, lave drifts- og vedlikeholdskostnader og et godt inneklima, samt prioritere bærekrafti-ge materialer og tekniske løsninger med riktige klassifikasjoner. Ved å etablere servicefunksjo-ner med kort avstand mellom arbeid og treningsfasiliteter, restauranter, barnepass m.m. kan en ytterligere redusere transporten til og fra eiendommen. I tillegg må ledelsen være tydelig i sin kommunikasjon om retningslinjer for en bærekraftig drift og utvikling av eiendommene.
Informantene viser til at gårdeier og leietaker bør samarbeide tettere om bærekraftige løsninger, slik at drifstidene for luft og varme kan optimaliseres. I tillegg unngå spesialbygde løsninger i lokalene, og det vises til at dette kan oppnås ved strengere vilkår i leiekontrakten. Målsettinger for bærekraft sies skal ligge i å bygge robust, fleksibelt og med riktig materialer, samt bruk av innleide spesialister til å systematisere energiarbeidet, og at dette skal gi reduserte kostnader og lavere utslipp av klimagasser. Samtidig bør miljøhandlingsplanen benyttes aktivt i å synliggjøre fordelene med energisamarbeid og stimulere leietakerne til å inngå grønne leieavtaler om samhandling av energisparetiltak på eiendommene.
Til slutt anbefales gårdeiere å utarbeide tydelige målsettinger og strategier for arbeide med bærekraft. Tett samarbeid med leietakere om gjenbruk i lokalene og tiltak for bedre avfallssortering. Fokus på miljøsertifisering av flere bygg. Inngå grønne leieavtaler samtidig med nye leiekontrakter, og etablere et bransjesamarbeid for benchmarking av nøkkeltall for bærekraftsarbeidet. In the final thesis on the master’s program in property development and management at NTNU in Trondheim, this thesis looks at how landlords ensure sustainability, and the problem statement was thus designed as follows: "Does the landlord ensure good sustainability strate-gies in their properties?".
To answer the question, three research questions were formulated, which the surveys were conducted on:
1. How does the landlord maintain good sustainability practices in their properties? What experiences have they made?
2. How are the properties operated in terms of environmental and climate and economic conservation?
3. What improvements can be recommended to landlords to ensure good sustainability strategy on their properties?
In order to investigate and answer the problem and acquire new knowledge, it was chosen to use the triangulation method by combining a qualitative and quantitative method of investiga-tion. The methods were chosen on the basis that they appeared to be the most suitable for the problem, and the researchers own level of experience. The use of two methods in a study will strengthen the validity, and if the results are the same, you have gained strong results. First, an open interview was conducted with informants from their own workplace with interview guide and only with the opportunity to give open answers. Furthermore, a survey was carried out where informants answered questions using a Likert scale from 1 (totally disagree) to 6 (totally agree). A link to the survey was e-mailed to the informants who had been surveyed in advance to be the right person at the selected real estate companies.
There is perceived to be a correlation between the studies and that reinforces the findings and results that have emerged. The findings indicate that sustainability is the guiding principle for the work to ensure and develop the properties. There is a focus on reuse, without compromis-ing the quality of the premises, but that the tenants' demands entail more reconstruction that challenges sustainability. A plan and strategy have been drawn up for the properties to be well-maintained, flexible and with good adaptability. The condition levels should not be be-low TG 2, and work is being done on a value-preserving operation that will ensure longevity. Still, it is perceived as a weakness that life cycle plans and life cycle costs are not used to any great extent, but that this is offset by a maintenance plan that has a 20-year perspective.
A thorough selection of materials is not carried out, which is confirmed by the fact that no life cycle analyzes, or environmental declarations are used to any great extent, but that the re-quirements for materials on the BREEAM certified properties are met and followed. Certifica-tion of selected buildings is ongoing and a check of which environmental qualities that can be performed on the other buildings, in order to provide a high environmental standard and pre-vent damage due to climate impacts. Waste sorting has had little improvement in recent years, but it has been more successful to bring down the volume and reduce transport to and from the property, due to a lower pick-up rate.
Energy efficiency is a high priority and management of air and heat, as well as the transition of electrified energy sources, will result in lower costs, and contribute to reduced greenhouse gas emissions. In addition, work is underway to enter into green leases, which are a coopera-tion agreement between the landlord and the tenant on energy efficiency by improving the technical facilities and reducing the energy costs. The informants point to the importance of making sustainable choices for the future that will provide longevity, low operating and maintenance costs and a good indoor climate, as well as prioritizing sustainable materials and technical solutions with the right classifications. By es-tablishing service functions with a short distance between work and fitness facilities, restau-rants, childcare etc. one can further reduce transport to and from the property. In addition, the management must be clear in its communication on guidelines for sustainable operation and development of the properties.
The informants point out that the landlord and tenant should work more closely together on sustainable solutions, so that the operating times for air and heat can be optimized. In addi-tion, avoiding custom-built solutions in the premises, and it is pointed out that this can be achieved by stricter terms in the lease. Sustainability goals are said to be to build robust, flexi-ble and with the right materials, as well as the use of hired specialists to systematize energy work, and that this will reduce costs and reduce greenhouse gas emissions. At the same time, the Environmental Action Plan should be actively used to highlight the benefits of energy cooperation and to encourage tenants to enter green leases on the interaction of energy saving measures on the properties. Finally, landlords are advised to develop clear objectives and strategies for working with sustainability. Close cooperation with tenants on reuse in the prem-ises and measures for better waste sorting. Focus on environmental certification of several buildings and enter green leases at the same time as new leases. Establish an industry collabo-ration for benchmarking key figures for sustainability work.