| dc.description.abstract | Alle masteroppgaver skrevet på et ikke-skandinavisk språk ved NTNU, Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet, skal ha et sammendrag på norsk.
Utgangspunktet for denne masteroppgaven er å vurdere potensialet for å innføre Land Value Capture-instrumenter i Norge. Hensikten med slike instrumenter er å fange opp verdier som skapes innen eiendom, for eksempel planskapte verdier, som følge av endrede kommunale byggeplaner. Land Value Capture (LVC) baserer seg videre på at de oppfangede verdiene i hovedsak skal anvendes til offentlige infrastrukturtiltak, og måten slike verdier oppfanges i Norge i dag er i hovedsak ved bruk av utbyggingsavtaler. Oppgaven søker å vurdere om dagens praksis med utbyggingsavtaler er hensiktsmessig, om den bør revideres, eller endres totalt.
Den første delen av studiet er et større litteratursøk, som tar for seg teori bak LVC, samt hvordan LVC brukes i andre land. Videre har det blitt gjennomført flere dokumentstudier, som ser på relevante norske lover og systemer, som bør tas i betraktning når man skal vurdere om LVC har et potensiale i Norge. Et steg for å forstå hvordan relevante prosesser foregår i dag har vært å gjennomføre et mindre case-studie, for å vurdere hvordan markedsverdien på eiendom påvirkes av kommunale planer, altså hvordan planskapte skapes og endres. Studiet har tatt utgangspunkt i Sluppen-området i Trondheim, som står ovenfor store plan- og utformingsmessige endringer. Videre har et større case-studie i Oslo blitt gjennomført, hvor man har sett på hvilke infrastrukturbidrag som kreves av private utbyggere, og hvordan eventuelle utbyggingsavtaler utformes og gjennomføres. Dette er for å forstå hvordan planskapte verdier fanges opp av det offentlige i dag. Flere profesjonelle aktører har vært konsultert angående temaet, blant annet gjennom et samarbeid med firmaet Vedal.
Det har vist seg at eiendomsverdier i stor grad påvirkes av kommunale planer, og det er spesielt utnyttelsesgraden, altså hvor stort areal man får lov til å bygge på en tomt, som er avgjørende for verdien av eiendommen. De tre tomtene som det er gjort beregninger for, viser en tilnærmet proporsjonal endring mellom utnyttelsesgrad og eiendomsverdi. Det er likevel viktig å merke seg at dette har sine begrensninger, ved at forholdet ikke vil gjelde dersom utnyttelsesgraden blir høyere enn det som etterspørres i markedet.
Videre viser case-studiet gjennomført i Oslo at dagens praksis rundt bruk av utbyggingsavtaler er kontroversiell, og at utbyggere opplever flere utfordringer med praksisen. Etter at Oslo kommune startet å utarbeide Veiledende plan for offentlig rom (VPOR) i 2008 og 2015 for henholdsvis ytre og indre by, har også bruken av utbyggingsavtaler økt, ettersom avtalene ofte er basert på bestemmelser i VPOR. Plan- og bygningslovens (PBL) paragraf 17 omtaler hvordan utbyggingsavtaler skal utformes og brukes. Et viktig punkt i denne paragrafen er at tiltakene i avtalene skal være nødvendige for at det aktuelle utbyggingsprosjektet kan gjennomføres. VPOR angår større områder, som for eksempel Ensjø eller Økern, og bestemmelser som hentes fra disse planene angår ofte tiltak som relativt sett er langt borte fra det aktuelle prosjektet, som fører til en diskusjon angående nødvendighet. Diskusjonen rundt nødvendighet angår også eksempelvis om det er nødvendig å bidra med en flerbrukshall for å utvikle et kontorbygg.
Et annet kontroversielt aspekt ved utbyggingsavtalene er Oslo kommunes praksis for håndtering av moms ved realytelser, altså infrastrukturtiltak som utbyggeren må opparbeide selv. Avtalene som har blitt utarbeidet i Oslo de senere årene, gir Oslo kommune rett til å overta justeringsretten ved overlevering av tiltakene, som vil si at Oslo kommune kan refundere momsen som utbygger har betalt. Dette resulterer i en ikke-øremerket inntekt til Oslo kommune, mens et krav i PBL §17 er at alle inntekter i en utbyggingsavtale må være øremerket infrastrukturtiltak. Inntekten kan derfor ansees som ulovlig, og ikke minst kontroversiell.
Når slike realytelser overleveres til kommunen, må også grunnen ytelsen er utført på ofte avstås til kommunen. Problemet med dette er at denne grunnens verdi ikke nevnes i utbyggingsavtalene, slik at det blir svært vanskelig å vurdere avtalens faktiske verdi. En avtale kan inneholde kontantbidrag i kroner og øre, og realytelser som kostnadsestimeres av en ekstern part, og man kan dermed regne ut en avtales totalkostnad basert på disse faktorene. Ettersom verdien på grunnen som eventuelt må avstås ikke nevnes, blir det nærmest umulig å vurdere avtalens egentlige kostnad. Dette skaper urettferdighet mellom avtaler som innebærer større og mindre grunnavståelser.
En annen utfordring er at det ofte kan virke som om å Oslo kommune forhåndsfastsetter et beløp per kvadratmeter bygning som utbyggeren må betale i en utbyggingsavtale, og ikke baserer avtalens kostnad på faktisk nødvendige tiltak. Denne praksisen gjør utbyggingsavtaler mer til en utbyggingsskatt, enn en utbyggingsavtale, som er i strid med PBL §17. Det viser seg også at Oslo kommune ofte kommer med tekniske krav til utførte realytelser etter at selve arbeidet er utført, som fører til større endringskostnader.
Ettersom dagens praksis med utbyggingsavtaler viser seg å ha flere betydelige kontroversielle aspekter, anbefales det å gå bort fra denne, og se på alternative måter å innhente bidrag til nødvendig infrastruktur. Basert på inspirasjon fra LVC-instrumentene Negotiated Exactions og Development Impact Fees, samt relevante løsninger i Storbritannia, Sveits og Danmark, er det foreslått å implementere en utbyggings- eller omreguleringsavgift. Etter en vurdering av de to alternativene, anbefales det å gå videre med en omreguleringsavgift, som genereres ved at utbygger må betale et gebyr for hver nye kvadrat som bygges og tillates etter en omregulering. Det vil si at dersom en ny reguleringsplan tillater å oppføre 1 000 nye kvadratmeter på en tomt med eller uten et eksisterende bygg, og eieren velger å benytte seg av dette, ilegges eieren et gebyr per kvadratmeter for alle 1 000 kvadratmeter, men ikke det eventuelt tidligere eksisterende arealet.
Dette gebyret skal fastsettes av et kommunalt råd som består av minimum en kommunal representant, en representant fra en utbyggerforening, en nøytral part som en advokat eller megler, og en representant fra Kommunal- og Moderniseringsdepartementet, som i dette tilfellet fungerer som lovgiver. Rådet skal utarbeide et maksimumsgebyr per kvadrat for hele eller deler av kommunen, og vil også kunne behandle eventuelle klager. Videre må kommunen for hver enkelt utbyggingssak dokumentere hvilke infrastrukturtiltak som er nødvendige i forbindelse med utbyggingen og beregne kostnadene for disse. Kommunen kan ikke kreve mer enn maksgebyret som er fastsatt av rådet, ei heller mer enn totalkostnaden av tiltakene som er dokumentert. Det vil være frivillig for kommuner å ta i bruk omreguleringsavgiften, ettersom det kan diskuteres at en slik avgift vil redusere utbygging i mindre kommuner. Dersom kommunen velger å innføre en slik avgift, er hensikten at den i tillegg til å erstatte utbyggingsavtaler, skal kunne erstatte opparbeidingsplikten. Det vil nødvendigvis kreve et høyere gebyr per kvadrat og mer arbeid for kommunen, men vil kunne gi en mer helhetlig infrastruktur i kommunen.
Konklusjonen er at Land Value Capture kan og bør introduseres i Norge, men med tilpasninger til norske systemer og lovgivning. Dette bør gjøres ved å avslutte dagens praksis for utbyggingsavtaler, og erstatte den med en omreguleringsavgift, basert på inspirasjon fra Land Value Capture og lignende løsninger i andre land. | |
| dc.description.abstract | The basis for this master's thesis is to look at the potential for implementing Land Value Capture strategies in Norway. In order to evaluate such a potential, two case studies have been done; first to look at a re-zoning's effect on real estate value and second to understand how private infrastructure contributions are gathered in Norway today. There next, the purpose of the thesis is to suggest a practice for improving the Norwegian system for gathering private infrastructure contributions.
Initially, a larger literature review was carried out, to establish knowledge regarding Land Value Capture and how such instruments have been used in other countries. It was also considered important to obtain information regarding relevant Norwegian legislation and other countries practice for obtaining private infrastructure contributions, which was mainly done by document studies. Several professionals, mainly real estate developers and academics, have been consulted regarding the matter throughout the works, as well as basic estimations and calculations have been carried out in the thesis.
The land value of the three properties assessed in the first case study, which are all subject for re-zoning and a new local plan, turned out to be highly dependent of the utilization degree. The second case study that was based on projects within Oslo municipality, showed a practice of development agreements that may be considered as highly controversial, with several issues between municipal agencies and real estate developers. The issues were mainly based on the practice of VAT-refund, definitions of necessary infrastructure measures, way of negotiation, land cession and technical requirements of self performed measures.
As today's practice regarding development agreements entails a large number of issues, it is suggested to develop a new system for gathering private infrastructure contributions in Norway, even though the case study was solely based on projects in Oslo. It is suggested to possibly replace both development agreements and the infrastructure work up duty (opparbeidelsesplikten) with a re-zoning fee, that captures plan made values, where the revenues shall be spent on nearby, necessary infrastructure measures. In order to evaluate the suggested re-zoning fee, all relevant parties should be questioned whether the fee seems to be a good replacement for development agreements and the infrastructure work up duty. | |
