| dc.description.abstract | Boligprisene i Norge har tredoblet seg siden 1992, og det er samtidig et boligpolitisk mål i Norge om at alle skal kunne eie egen bolig. Boligprisutviklingen blir derfor svært viktig for norsk økonomi da 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig, hvorav over 3/4 har lån med sikkerhet i samme bolig. Samtidig sysselsetter byggebransjen over 14 % av alle arbeidstakere i Norge (BNL, 2010). Boligprisutviklingen har med andre ord stor betydning for mange, og sett i sammenheng med den negative utviklingen i verdensøkonomien de senere år har dette blitt et svært aktuelt tema, og følgelig mer interessant å se nærmere på.
Denne masteroppgaven redegjør for verdiutvikling og verdidrivere i det norske boligmarkedet. I tillegg blir to modeller for boligprisutvikling testet og kritisk vurdert.
Oppgaven begynner med å redegjøre for historisk boligprisutvikling i Norge, med hovedfokus på finanskrisen i 2008 og de siste års utvikling. Norge har, på lik linje med alle andre industriland, opplevd en nedgang i bruttonasjonalprodukt og en økning i arbeidsledighet i perioden. Allikevel viser tall fra OECD og Norges Bank at Norge er et av de landene som har klart seg best gjennom denne krisen, hvilket i hovedsak skyldes landets gode økonomiske forutsetninger, men også den økonomiske politikken som har blitt ført i perioden. Boligprisen på landsbasis fikk en verdireduksjon på ca 10 % i 2008, men har steget kraftig igjen og er nå på et nominelt toppnivå historisk sett.
Videre presenteres relevant teori og empiri. De viktigste driverne for boligprisutviklingen, med bakgrunn i kvalitativ empirisk forskning, er vurdert å være; rentenivå, arbeidsledighet, demografiske og sosiale forhold, tilgjengelig bygningsmasse og tradisjon for å eie egen bolig.
Jacobsen og Naug ved Norges Bank har utarbeidet en boligprismodell som er godt forankret både teoretisk og empirisk. Modellen identifiserer rente, arbeidsledighet, nybygging og forventninger til egen og landets økonomi som de fundamentale driverne for boligprisutviklingen. Modellen viser ved testing at den estimerer utviklingen i boligpris godt. Det er allikevel påpekt enkelte svakheter, men i hovedsak anbefales en reestimering med data tom. 2010 for å forbedre modellen.
Carsten Rønning ved NTNU har utarbeidet en modell som søker å finne en alternativ tilnærming til modeller som forklarer boligprisutvikling basert fundamentalverdier, og ønsker derfor å se på reelt behov for boliger, i motsetning til å se på husholdningenes kjøpekraft. Hans hypotese er at avviket mellom reelt behov for boliger og faktisk konsum av boliger vil varsle om en kommende korreksjon i boligpris, som et resultat av endret etterspørsel. Jeg anser ikke denne hypotesen som bekreftet, da modellen inneholder en rekke feil og svakheter, samtidig som datagrunnlaget, etter min mening, ikke er godt nok. | nb_NO |
