| dc.description.abstract | Tomtefeste er benyttet som en forholdsvis utbredt avtaleform i Norge. I takt med et økende fokus på transformasjon av allerede bebygde og sentrale eiendommer, har også bortfestede eiendommer blitt objekt for en ønsket alternativ utvikling og transformasjon. I forlengelsen av dette byr tematikken innen næring og offentlig festeformål på flere sentrale og uavklarte interessemotsetninger, da sett i perspektivet av partenes verdier ved nettopp slike tilfeller. Studien har hatt som mål å bidra til en bedre forståelse og tolkning av temaet, ved besvarelse av problemstillingen:
Hva er praksis, hvilke metoder og tilnærming gir grunnlaget for verdsettelsen, og verdsettes næring og offentlige festeretter med et mulig utviklingspotensial hensiktsmessig i dag?
Problemstillingen er søkt besvart gjennom et casestudie hvor det gås i dybden i to case hvor temaet er gjeldende. Metoden er designet som et flercasedesign med en drøftende cross-case analyse, hvor det er tatt utgangspunkt i en forskningsprosess etter Eisenhardts (1989) 8 trinn for utvikling av teori på bakgrunn av cross-case studier. Det er i analysen benyttet litteraturstudie, kvalitative eliteintervju, dokumentanalyse og kvalitative dybdeintervjuer. Avslutningsvis er generert teori vurdert og presentert i et annengangs eliteintervju.
Det har i oppgaven vært sentralt å skape en bedre forståelse og sammenstilling av grensesnittet mellom temaets juridiske og verdsettelsesmessige teoretiske perspektiv, og den videre praksisen og anvendelsen av dette. I forlengelsen og i besvarelsen av oppgavens forskningsspørsmål, tar studien utgangspunkt i å synligjøre hvordan aktørene opptrer og tenker, samtidig som eventuelle muligheter knyttet til praksis og vurderinger kan tenkes eller gjøres.
Gjennom besvarelse av oppgavens tre forskningsspørsmål konkluderer oppgaven med at festeretter med et underliggende utviklingspotensial verdsettes primært ved kontantstrømsanalyse av bygningens netto kontantstrøm, fratrukket festeavgift som en eierkostnad. I vurderingen av hensiktsmessighet bygger den genererte teorien i studien oppunder om at det i tilfeller likevel ikke vurderes hensiktsmessig per i dag. Overordnet trekkes konklusjonen om at festeforhold i utgangspunktet er lite egnet til vurdering av et påregnelig utviklingspotensial, men at oppgaven likevel illustrerer at det i tilfeller finnes mer hensiktsmessige og alternative tilnærminger å angripe disse verdsettelsene på. | |
| dc.description.abstract | “Tomtefeste” is an agreement made in the perspective of a long-term ground lease, where the land lord is allowing the tenant to rent for buildings or existing buildings. The ground lease agreement is regulated by Norwegian law.
Ground lease is used as a relatively widespread form of agreement in Norway. In line with an increasing focus on the transformation of already developed and central properties, ground-leased properties have also become the object of alternative development and transformation. In extension of this, the Norwegian ground lease within industry and public purposes, offers several central and unresolved conflicts of interest, in the perspective of the parties' value, in cases where a change or termination of the ground lease agreement is desired. The aim of the study has been to contribute to a better understanding and interpretation of the topic, by answering the issue:
What is the practice, which methods and approach provide the basis for the valuation, and is Norwegian ground lease withing industry and public purposes with possible development potential, valued suitably today?
The problem is sought to be answered through a case study, where two specific cases where the question is relevant are explored in depth. The method is designed as a multi-case design, with a deliberative cross-case analysis, which is based on the research process by Eisenhardt's (1989) 8 steps for developing theory. Literature study, qualitative elite interviews, document analysis and qualitative in-depth interviews were used in the analysis. In conclusion, the generated theory is assessed and presented in a second elite interview.
It has been central to the thesis to create a better understanding and anthology of the interface between the topic's legal and valuation-related theoretical perspective, and the further practice and application of this. In the extension and in answering the research questions of the thesis, the foundation is to make visible how the parties' act and think, while at the same time considering possibilities for how central subjects can be solved and assessed differently.
By answering the thesis' three research questions, the thesis concludes that Norwegian ground lease contracts with an underlying development potential, are valued primarily by cash flow analysis of the building's net cash flow, minus the ground lease cost. In the assessment of suitability, the theory generated in the study is based on the fact that in some cases, it is still not considered suitable as of today. Overall, the conclusion is drawn that Norwegian ground lease contracts are initially not suitable for assessing a predictable development potential, but that the thesis nevertheless illustrates that in some cases, there are more appropriate and alternative approaches to assess these valuations. | |
