| dc.description.abstract | Denne oppgaven har som formål å kartlegge en stor del av boligleiemarkedet først og fremst sett fra utleiers ståsted med lønnsomhet, risiko og det politiske ønske om en større andel utleieboliger hos profesjonelle utleiere i fokus. Det å leie bolig i Norge har de siste 20 årene vært sett på som annenrangs. Målsetning har vært eierlinjen – at alle skal eie sin egen bolig. Samtidig er dette ikke virkeligheten i Norge i 2023 hvor omtrent hver fjerde husstand er en leiebolig. Stadig flere av landets innbyggere er også leietagere hele eller store deler av livet. Det betyr at rammebetingelsene for et godt leiemarked for både utleiere og leietagere må være til stede. Leie må være et trygt og stabilt alternativ og kvaliteten på leieboligene må være god.
Oppgavens teoretiske rammeverk er knyttet til lønnsomhet og økonomisk analyse, risiko og utfordringer i boligutleiemarkedet, historikk og generell teori rundt boligutleiemarkedet samt bakgrunn for begrepet profesjonell boligutleie. Strukturen i forskningsdesignet beskrevet i metodekapittelet er fulgt. Suksessfaktorene har vært de største utfordringene å oppnå. Det har vært noe krevende å få enkelte respondenter til å gjennomføre dybdeintervjuer på tross av positivt svar. I tillegg har det vært utfordrende å finne mye teori som er knyttet til oppgavens tema.
Funn i denne oppgaven stammer fra dybdeintervjuer, dokumentanalyse, og gjennomgang av statistikk. Det er gjort økonomiske vurderinger knyttet til lønnsomhet i investeringer og drift innen boligutleiebransjen. Funnene er diskutert opp mot det teoretiske rammeverket og opp mot problemstilling og forskningsspørsmålene. Funn fra dybdeintervjuer, dokumentanalyse og økonomisk analyse viser at det er svært liten lønnsomhet å forvente ved å investere i boligutleieobjekter i dagens marked. Også veletablerte boligutleiere opplever kraftig press på lønnsomheten. Konsekvensene av formuesbeskatning av arbeidende kapital, manglende avskrivingsmuligheter på boligutleieeiendommer og andre skattemessige forhold begrenser muligheten for betaling av avdrag, investering i nye objekter og oppgradering av eksisterende utleieboliger.
Mindre, private utleiere vurdere i svært liten grad risiko ved investering i utleiebolig. Mellomstore aktører opplever finansiell risiko og risiko for økt prising av finansiering. De største boligutleieaktørene opplever politisk risiko, regulering og skatteendringer som de største risikofaktorene.
De største boligutleieaktørene er positive til tiltak som kan gi økt andel utleieboliger leid ut av profesjonelle aktører. Det har sammenheng med at deres virksomheter sammenfaller med definisjonen av en profesjonell boligutleier. Det er viktig å se bak ønsket om en høyere andel av boliger leid ut av profesjonelle. Bakgrunnen er ønsket om større botrygghet, høyere kvalitet på leieboligene og en bransje det er lettere å regulere. For å oppnå større botrygghet må leietagere ha muligheten til å velge boliger de kan bo i så lenge de måtte ønske uten risiko for å måtte flytte. Da vil det bli tilnærmet like trygt å bo i en leid bolig som en eid bolig. I tillegg må bransjen stimuleres, for eksempel i form av skattelettelser, til å øke kvaliteten på utleieboligene. | |
| dc.description.abstract | The purpose of this thesis is to survey a large part of the housing market primarily from the landlord's point of view, focusing on profitability, risk and the political desire for a greater share of rental housing with professional landlords. For the past 20 years, renting a home in Norway has been regarded as second-rate. The objective has been the ownership line - that everyone should own their own home. At the same time, this is not the reality in Norway in 2023, where approximately one in four households is a rental property. More and more of the country's inhabitants are also tenants for all or a large part of their lives. This means that the framework conditions for a good rental market for both landlords and tenants must be present. Renting must be a safe and stable alternative and the quality of the rental properties must be good.
The thesis' theoretical framework is linked to profitability and financial analysis, risks and challenges in the housing rental market, market history and general theory around the housing rental market as well as background for the concept of professional rental housing. The structure of the research design described in the method chapter has been followed. The success factors have been the biggest challenges to achieve. It has been somewhat difficult to get some respondents to carry out in-depth interviews despite positive answers. In addition, it has been challenging to find theory that is completely connected to the topic of the thesis.
Findings in this thesis stem from in-depth interviews, document analysis, and a review of statistics and financial assessments related to profitability in investments and operations within the housing rental industry. The findings are discussed against the theoretical framework and against the problem and the research questions. Findings from in-depth interviews, document analysis and financial analysis show that there is very little profitability to be expected by investing in residential rental properties in today's market. Well-established residential landlords are also experiencing strong pressure on profitability. The consequences of wealth taxation of working capital, lack of depreciation possibilities on residential rental properties and other tax matters limit the possibility of paying installments, investing in new rental homes and upgrading existing rental properties.
Smaller, private landlords do not really consider risk when investing in rental property. Medium-sized landlords experience financial risk and the risk of increased pricing of financing as most challenging. The largest housing rental landlords experience political risk, regulations and tax changes as the biggest risk factors.
The largest housing rental landlords are positive about measures that can increase the proportion of rental housing let out by professional landlords. It is related to the fact that their businesses coincide with the definition of a professional residential landlord. It is important to look behind the desire for a higher proportion of homes rented out by professionals. The background is the desire for adequate tenancy security, higher quality rental housing and an industry that is easier to regulate. To achieve greater tenancy security, tenants must have the opportunity to choose homes they can live in for as long as they wish without the risk of having to move, so that it is almost as safe to live in a rented home as an owned home. In addition, the industry must be stimulated, for example in the form of tax breaks, to increase the quality of housing. | |
