Utvikling av eiendom på restarealer

Abstract

Verden opplever en økning i befolkningen, der verdens befolkning er estimert til å nå 10,8 milliarder mennesker innen år 2100. Innen 2050 er det estimert at 70 prosent av verdens befolkning bor urbant (FN-sambandet, 2021). I Norge forventes det også en økende befolkning, men med en saktere vekstfaktor. På tross av en lavere befolkningsvekst i Norge, oppleves det en økende urbaniseringstrend. Den økte tilflyttingen til byene, har økt fokuset på, og behovet for en bærekraftig byutvikling. Et tiltak for å oppnå en bærekraftig byutvikling er å effektivisere arealutnyttelsen. Dette kan eksempelvis gjøres gjennom fortetting og transformasjon av arealer. Helt spesifikt kan utvikling av restarealer være et fortettingstiltak, for å imøtekomme en bærekraftig byutvikling (Øyesvold & Skotheimsvik, 2022). Med dette som bakgrunn har oppgaven følgende problemstilling:

«Hvilke barrierer og muligheter oppleves ved utviklingen av eiendom på restarealer?»

Det har blitt utarbeidet tre forskningsspørsmål i arbeidet med problemstillingen. Hensikten med forskningsspørsmålene var å danne et grunnlag for å kunne svare på problemstillingen, og utdypes videre i tre forskningsspørsmål:

1. Hvordan identifiseres restarealer i dag? 2. Hvilken intensjon ligger bak utnyttelsen av restareal i eiendomsutvikling? 3. Hvordan påvirker eventuelle barrierer og muligheter fortetting gjennom utvikling av eiendom på restarealer?

De teoretiske perspektivet i forskningen er innen bærekraftig byutvikling, eiendomsutvikling, teori om restareal, og gjeldende lovverk og offentlige retningslinjer. Bærekraftig byutvikling danner bakgrunnen for bedre utnyttelse av eksisterende arealer. Eiendomsutvikling fokuserer på utviklingsformål og de ulike prosessene i utvikling av eiendom. Gjeldende lovverk og offentlige retningslinjer belyser rammene en eiendomsutviklingsprosess må forholde seg til. Teorien om restareal har som formål å skape forståelse om det spesifikke arealet oppgaven forsker på. Teorien legger et grunnlag for forskernes ønske om å undersøke hvilke barrierer og muligheter som kan oppstå ved fortetting og utnyttelse av eksisterende arealer gjennom utvikling av eiendom.

Oppgaven har et kvalitativ forskningsdesign i form av en casestudie, med et formål om å innhente kunnskap gjennom et dypdykk i oppgavens caser. Litteraturstudie og semistrukturerte intervjuer er brukt til datagenerering. Litteraturstudiet ble i hovedsak anvendt for å innhente oppgavens teoretiske grunnlag, samt forståelse for den eksisterende forskningen innen fagfeltet. Som en del av casestudiet ble det gjennomført ni semistrukturerte intervju, med relevante informanter mot forskningens tre caser. To caser befant seg i Trondheim og en case i Oslo. De ni intervjuene ble fordelt på tre roller eiendomsutvikler, arkitekt og det offentlige, for å innhente ulike perspektiver til casene. Den innsamlede dataen fra de semistrukturerte intervjuene ble analysert gjennom analysemetoden kollektiv kvalitativ analyse (Eggebø, 2020). Funnene ble videre brukt til å belyse, samt besvare oppgavens problemstilling og forskningsspørsmål. Oppgavens hovedfunn kan i korte trekk fremstilles slik:

Funnene belyser hvilke barrierer og muligheter som kan oppstå i forbindelse med utvikling restareal. De mest fremtredende mulighetene som kan oppstå ved utvikling av restareal, er økt utnyttelse av sammenhenger med eksisterende bebyggelse, og økt attraktivitet og aktivitet. Barrierene som er mest framtredende er vern, offentlige og tekniske krav, økonomi, samspill med eksisterende bebyggelse, bygningsvolum og arealets fysiske rammer.

Det er tydelig at en utvikling av eiendom på restareal kan imøtekomme en befolkningsvekst, ved å fortette i bykjernen. Dette kan bidra til å skape helhet og positive effekter til den eksiterende bebyggelsen og samfunnet rundt. Enten gjennom utvikling av eiendom eller som støttefunksjoner, nye byrom og oppholdsrom, som bidrar til en økt attraktivitet og aktivitet. Men basert på barrierene, er utvikling av eiendom på restarealer svært krevende. Trolig må det etableres en aksept for løsninger som ikke tilfredsstiller dagens lover og krav. Det må også etableres en overordnet aksept i samfunnet for å bo og jobbe under disse forutsetningene.

The world is experiencing an increase in population, with the world population estimated to reach 10.8 billion people by the year 2100. By 2050, it is estimated that 70 percent of the world's population lives in urban areas (FN-sambandet, 2021). In Norway, there is also expected an increasing population, but with a slower growth factor. Despite the lower population growth, there is an increasing urbanization trend. The increased migration to the cites has increased the focus, and the need for, sustainable urban development. One measure to achieve sustainable urban development is to make land use more efficient. This can be done, for example, through densification and transformation of areas. Specifically, the development of leftover spaces can be a densification measure to accommodate sustainable urban development (Øyesvold & Skotheimsvik, 2022). With this as its background, the thesis has the following research question:

"What barriers and opportunities are experienced in the development of property on leftover spaces?"

Three secondary research questions have been developed in line with the main research question. The purpose of the secondary research questions was to form a basis for answering the main research question, and is further elaborated in the following three secondary research questions:

1. How are leftover spaces identified today? 2. What is the intention behind the utilization of leftover spaces in real estate development? 3. How do potential barriers and opportunities affect densification through property development on leftover spaces?

The theoretical perspectives in the research are within sustainable urban development, real estate development, leftover space theory, and current legislation and public guidelines. Sustainable urban development forms the background for better utilization of existing areas. Real estate development focuses on development purposes and the various processes in property development. Current legislation and public guidelines shed light on the framework a real estate development process must adhere to. The leftover space theory aims to create an understanding about the specific area the thesis is researching. The theory provides foundation for the researchers' desire to investigate the barriers and opportunities that may arise from densification and utilization of existing areas through the development of property.

The thesis has a qualitative research design in the form of a case study, with the purpose of obtaining knowledge through a deep dive into the thesis cases. The literature study and semi-structured interviews are used for data generation. The literature study was mainly used to obtain the theoretical basis for the thesis, as well as an understanding of the existing research in the field. As part of the case study, nine semi-structured interviews were conducted with relevant informants in relation to the three cases of the research. Two cases were located in Trondheim and one case in Oslo. The nine interviews were divided into three roles: property developer, architect, and the public sector, to obtain different perspectives from the cases. The collected data from the semi-structured interviews were analyzed using the collective qualitative analysis method (Eggebø, 2020). The findings were further used to clarify and answer the thesis main- and secondary research questions. In brief, the main findings of the thesis can be presented as follows:

The findings shed light on the barriers and opportunities that may arise in connection with leftover space development. The most prominent opportunities that may arise from the development of leftover spaces are increased utilization of connections with existing buildings, and increased attractiveness and activity. The barriers that are most prominent are protection & conservation measures, public and technical requirements, finances, interaction with existing buildings, building volume and the physical framework of the area.

It is clear that development of property on leftover spaces can accommodate a population growth, by densifying the city center. This can contribute to creating coherence and positive effects for the existing buildings and the surrounding community. Either through the development of property, or as support functions, new urban spaces and living areas, which contribute to increased attractiveness and activity. But based on the barriers, developing property on leftover spaces is very demanding. It is likely a need to establish an acceptance for solutions that do not satisfy current laws and requirements. An overall acceptance must also be established in the society for living and working with these conditions.