Bærekraftige tiltak som lønnsom investering i rehabiliteringsprosjekter av næringseiendom
Master thesis
Permanent lenke
https://hdl.handle.net/11250/3094581Utgivelsesdato
2023Metadata
Vis full innførselSamlinger
Beskrivelse
Full text not available
Sammendrag
For byggherrer er verdiskaping og avkastning på investeringer helt nødvendig for å kunne fortsette drift og iverksette nye prosjekter. Dagens samfunn er preget av et ønske og et behov om en mer bærekraftig eiendomsbransje. Denne oppgaven analyserer og undersøker sammenhengen mellom implementering av bærekraftige, energibesparende tiltak i rehabiliteringsprosjekter avgrenset til næringseiendom, og lønnsomheten tiltakene bringer. Oppgaven presenterer de fem mest lønnsomme bærekraftige tiltakene basert på funnene, samt hvilke eksiterende bygninger som har størst potensial for lønnsomme investeringer i bærekraftige tiltak. Oppgaven utarbeides fra perspektivet til byggherre, av den grunn at den både er beslutningstaker og risikobærer for investeringsprosjekter i egen portefølje. Følgende problemstilling besvares i oppgaven:
Hvordan påvirker bærekraftige tiltak lønnsomheten i rehabiliteringsprosjekter av næringseiendom?Problemstillingen besvares med et dokumentstudie og en casestudie. Dokumentstudiet innhenter data fra åtte enkeltstående rapporter publisert fra 2012 – 2021, funnene fra dokumentstudiet benyttes for å konstruere et rammeverk for sammenligning videre, og resulterer i en framleggelse av de fem mest lønnsomme energibesparende tiltakene. Caseanalysen er utarbeidet for bygningen Dronning Mauds gate 1 – 3 i Oslo, kontrollert av byggherre Pecunia AS. Caseanalysen bygger videre på funnene i dokumentstudiet og innebærer dybdeintervjuer med styreleder, økonomidirektør, driftsansvarlig og teknisk sjef fra byggherre, i tillegg til prosjektansvarlig for rehabiliteringen av Dronning Mauds gate 1 – 3, samt dokumentanalyse. Den metodiske tilnærmingen har som hensikt å undersøke verdiskaping som genereres av bærekraftige, energibesparende tiltak.
I tillegg til den faktiske reduksjonen i energibehov skal oppgaven forstå hva som skaper lønnsomhet ved investering i bærekraftige tiltak, byggherres strategi for å oppnå dette, og hvordan verdien til en bygning påvirkes av slike prosjekter. Direkte lønnsomhet er det primære målet, bieffekter som økt anseelse og andre former for verdiskaping er sekundære mål i oppgaven. Verdibegrepet er diffust og vagt, og verdiskaping kan måles på en rekke forskjellige parametere. Bærekraftige, energibesparende tiltak er primært lønnsomme ved å redusere en bygnings energibehov. Samtidig kan bærekraftige tiltak skape verdi for en byggherre utover energibesparelser ved å gjøre bygninger økonomisk solide og mindre utsatt for risiko. Oppgaven konkluderer med å presentere fem enkelttiltak som anses som de mest lønnsomme gitt resultatene fra dokumentstudiet. Med de fem enkelttiltakene presenteres også hvilke bygninger som er mest lønnsomme å oppgradere basert på eksisterende TEK – forskrift, og hvor omfattende investeringen må være for å optimalisere investeringen.
De fem mest lønnsomme bærekraftige tiltakene er:1. Oppgradere/installere et energioppfølgingssystem 2. Implementere sentralt driftsanlegg (SD – anlegg)3. Behovsstyrt ventilasjon 4. Utbedring av kuldebroer, særlig ved vinduer5. Installasjon av energibrønner og varmepumpe
Rehabiliteringsprosjekter som implementerer bærekraftige tiltak, opplever verdiøkning på bygningen som følge av lavere eierkostnader og netto yield. I tillegg til valget av hvilke bærekraftige tiltak som implementeres i en bygning, er antall tiltak og bygningens alder avgjørende faktorer som påvirker lønnsomheten i stor grad. Oppgaven finner ingen direkte kobling mellom økte leiepris per m2 som følge av bærekraftige tiltak, men ser andre potensielle økonomiske oppsider som økt soliditet og bedret konkurranseevne mot nærliggende kontorlokaler. For property developers, value creation and return on investments are essential to continue operations and undertake new projects. Today's society is characterized by a desire and a need for a more sustainable real estate industry. This task analyses and investigates the relationship between the implementation of sustainable, energy-saving measures in rehabilitation projects limited to commercial properties, and the profitability these measures bring. This thesis presents the five most profitable sustainable measures based on the findings, as well as existing buildings with the greatest potential for profitable investments in sustainable measures. The thesis is approached from the perspective of the developer, as they are both decision-makers and risk-bearers for investment projects in their own portfolio. The following research question is answered in the thesis:
How do sustainable measures affect the profitability of commercial properties rehabilitation projects?The research question is answered using document study and case analysis. The document study gathers data from eight individual reports published from 2012 to 2021. The findings from the document study are used to create a framework for further comparison and result in a presentation of the five most profitable energy-saving measures. The case analysis is conducted for the building located at Dronning Mauds gate 1-3 in Vika, Oslo, controlled by the developer Pecunia AS. The case analysis builds on the findings from the document study and involves in-depth interviews with the chairman, CFO, operations manager, and technical director of the developer, as well as the project manager for the rehabilitation of Dronning Mauds gate 1-3, along with document analysis. The methodological approach aims to investigate the value creation generated by sustainable, energy-saving measures. In addition to the actual reduction in energy demand, the task seeks to understand what creates profitability in investing in sustainable measures, the developer's strategy to achieve this, and how such projects impact the value of a building. Direct profitability is the primary goal, while side effects such as increased reputation and user value are secondary objectives. The concept of value is diffuse and vague, and value creation can be measured using a variety of parameters.
Sustainable, energy-saving measures are primarily profitable by reducing the energy demand in a building. At the same time, sustainable measures can create value for a developer beyond energy savings by making buildings financially sound and less vulnerable to risks.The task concludes by presenting five individual measures considered the most profitable based on the results from the document study and case analysis. Alongside these measures, the task also presents which buildings are most profitable to upgrade based on existing building regulations and the extent of investment required to optimize the investment.
The five most profitable sustainable measures are:1. Upgrading/installing an energy monitoring system.2. Implementing a central management system.3. Demand-controlled ventilation.4. Reduction of thermal bridges, especially around windows.5. Installation of energy wells and heat pumps.
Rehabilitation projects that implement sustainable measures experience an increase in the value of the building due to lower ownership costs and net yield. In addition to the choice of which sustainable measures are implemented in a building, the number of measures and the age of the building greatly influence profitability. This thesis does not find a direct correlation between increased rental prices per square meter as a result of sustainable measures but identifies other potential economic benefits such as increased financial stability and improved competitiveness against nearby office spaces.