Årsak og effekt av langsomme reguleringsprosesser for utbygger og samfunn

Abstract

Reguleringsprosessen er skapt for å utforme planer for bebyggelse eller utnyttelsen av et areal. Det anses som en juridisk bindende «avtale» mellom alle interessenter rundt utviklingen av en eiendom, og inkluderer både det offentlige og det private. Majoriteten av initierte reguleringsplaner er fra det private, og det er derfor disse som oftest tiltrer rollen som forslagsstiller. Saksbehandlere og politikere behandler imidlertid planen samt vedtar den. Disse tre aktørene anses som mest sentrale i gjennomføringen av en reguleringsprosess.

I denne masteroppgaven er det ønskelig å undersøke den offentlige prosessen reguleringsplanlegging nærmere. Mer konkret vil det ses på hvordan Trondheim kommune tar i bruk dette verktøyet, og hvordan det oppleves av utbyggerne som er lovpålagte til å ta det i bruk. I media skildres det et bilde av at prosessen ikke er ideell, og at det må skje forbedringer. Den ses spesielt uforutsigbar i hvor lang tid den tar, og om den blir vedtatt i det hele tatt.

For å avdekke miljøet rundt og innad i reguleringsprosessen, samt se nærmere på betegnelsen som den har som «langsom», er følgende problemstilling utformet:

«Hva er årsak og effekt av langsomme reguleringsprosesser for utbygger og samfunn?»

Reguleringsprosessen er en omfattende del av hvordan norsk bebyggelse blir initiert. For å avgrense datamaterialet videre er det utformet hypoteser som stammer fra egen interesse samt hvilken problematikk som ble frontet i tidlige samtaler med næringslivet. Metoden som er tatt i bruk for å se nærmere på problemstillingen med tilhørende hypoteser er case-studie gjennom intervjuer. Det ble foretatt 11 dybdeintervjuer med aktører innenfor både det offentlige og private i Trondheim kommune. Hypotesene er:

1. Politikere stiller med en egenrådig agenda i reguleringsprosessen 2. Medvirkning med alle interessenter i reguleringsprosessen gjør den mer effektiv 3. Enhver reguleringsprosess av en viss størrelse vil avdekke unike utfordringer 4. Forsinkelser gjør at det blir regulert mindre enn markedet har behov for, og dette er med på å gi økte boligpriser

Resultatene fra intervjuene tyder på at reguleringsprosessen kan tidvis oppfattes treg av dem som jobber med den. Det er flere elementer som forårsaker dette, hvorav kolliderende perspektiver, komplisert lovverk og motivasjon står som årsak. Intervjuene som er gjennomført er strukturert for å avdekke situasjonen rundt hver enkelt hypotese. Her blir flere årsaker, effekter og prosesser trukket frem for å eksemplifisere samt sette søkelys på prosessen slik den oppfattes av aktørene som jobber med den.

Avslutningsvis i denne oppgaven vil funnene fra resultatet trekkes mot teorien som er innsamlet. Det vil ses nærmere på hvilken realitet som oppfattes mot hvordan reguleringsprosessen er tiltenkt å fungere, både teoretisk og lovmessig. Dette ender i en konklusjon hvor hypotesene vil bli karaktersatt ut ifra om de er bekreftet eller avkreftet, og til hvilken grad.

The regulatory process is created to design plans for development or the utilization of an area. It is considered a legally binding "contract" between all stakeholders involved in the development of a property and includes both the public sector and the private sector. The majority of initiated zoning plans are from the private sector, and it is therefore the private real estate developers that most often take on the role of proposer. However, municipal caseworkers and politicians process the plan and adopt it. These three actors are considered to be most central in the process of regulating areas for development.

In this master's thesis, it is desirable to examine the public process of zoning planning in more detail. More specifically, it will look at how Trondheim municipality uses this tool, and how it is experienced by the developers who are required by law to use it. The media paints a picture of the process as not ideal, and that improvements must be made. It is seen as particularly unpredictable in how long it takes, and whether it is adopted at all.

In order to uncover the environment around and within the regulatory process, as well as take a closer look at the term it has as «slow», the following main research question is formulated:

"What is the cause and effect of slow regulatory processes for developers and society?"

The regulation process is a comprehensive part of how Norwegian buildings are initiated. In order to further delimit the data material, hypotheses have been formulated that stem from our own interest as well as the issues that were fronted in early conversations with the industry. The method that has been used to look more closely at the problem and the hypotheses is a case study through interviews. Eleven in-depth interviews were conducted with actors in both the public and private sectors in Trondheim municipality. The hypotheses are:

1. Politicians have a self-willed agenda in the regulatory process 2. Involvement with all stakeholders in the regulatory process makes it more effective 3. Any regulatory process of a certain size will reveal unique challenges 4. Delays in the regulatory process result in less regulated areas for development than the market needs, and this contributes to higher housing prices

The results from the interviews indicate that the regulatory process can sometimes be perceived as slow by those who work with it. There are several elements that cause this, of which conflicting perspectives, complicated legislation and motivation are key factors. The interviews that have been conducted are structured to reveal the situation around each individual hypothesis. Here, several causes, effects and processes are highlighted to exemplify and shed light on the process as it is perceived by the actors who work with it.

Finally, in this thesis, the findings from the result will be compared with the theory that has been collected. It will look more closely at the reality that is perceived compared to how the regulatory process is intended to function, both theoretically and legally. This ends in a conclusion where the hypotheses will be graded based on whether they have been confirmed or refuted, and to what extent.