EUs taksonomi - Grønt paradigmeskifte eller business as usual Hvordan vil EUs taksonomi påvirke drift og forvaltning av eiendom i Norge?

Abstract

Eiendomsforvaltning handler om å bevare og skape økonomisk verdi. Men til hvilken kostnad? Verden står ovenfor den største utfordring noensinne – klimakrisen. Det er enda ikke for sent å gjøre de nødvendige tiltakene for at kloden skal være beboelig også om 100 år. EU skal være i front i denne omstillingen, og har som mål å bli et klimanøytralt kontinent innen 2050. EUs Green Deal er en vekststrategi for å sikre et mer bærekraftig og konkurransedyktig Europa. En av de viktigste innsatsfaktorene er å få investorene til å plassere penger i fremtidsrettede og grønne investeringer. EUs taksonomi for bærekraftig økonomisk aktivitet (taksonomien) er et klassifiseringsverktøy for å definere hva en bærekraftig aktivitet er. Det er EUs viktigste virkemiddel for å få investorene til å allokere penger innen bærekraft. Problemstillingen i denne masteravhandlingen er: Hvordan vil EUs taksonomi påvirke drift og forvaltning av eiendom i Norge? Den «grønne tråden» i oppgaven har vært å se på hvordan taksonomien vil påvirke drift og forvaltning av eiendom i Norge. Gjennom en metodetriangulering bestående av teori, litteratursøk, dokumentanalyse, ekspertintervju og dybdeintervjuer av aktører innen eiendom og finans, er det forsøkt å gi svar på problemstillingen. Funnene fra oppgaven viser at (1) kjennskapen og kunnskapen til taksonomien har fått et kraftig oppsving det siste året. Kjennskapen har økt med 34% og kunnskapen med over 100%. (2) Energimerkeordningen har vært lovpålagt siden 2010, men fortsatt er bare ca. 20% av næringsbyggene energimerket. Bankene stiller nå krav til energimerke fra sine kunder, det samme gjør leietakerne. Basert på informasjonen fra respondentene, vil taksonomien og andre regulatoriske krav gjøre at bygg med de dårligste energikarakterene vil få vesentlig forringet økonomisk verdi fremover. En av respondentene sa det godt: «Man kan dra metaforen mot bil – du sliter med å selge en bil som ikke er EU-godkjent. Og det samme tror jeg kan bli gjeldende i bygg.» (3) Oppmerksomheten på energieffektiviseringstiltak er i ferd med å endres. Deler av dette skyldes at eiendomsbesitterene frykter for investeringene sine om de ikke gjør tiltak. Kombinasjonen leietaker-, bank- og myndighetskrav viser seg å være en virkningsfull trio for å få fortgang i energieffektiviseringen. (4) Argumentasjonen for å bruke europeisk miks for å beregne utslipp for strøm i Norge, har blitt sterkere. Derfor vil energieffektiviseringstiltak ha stort potensiale for å redusere klimagassutslipp fra bygg i Norge. Dybdeintervjuene i denne oppgaven viser at miljø- og bærekraft har inntatt hovedrollen i strategiene til eiendomsselskap. Under intervjuene kom det også frem at eiendomsaktørene synes det er vanskelig å vite hvordan taksonomien vil påvirke deres foretak. Oppgaven har vist at EUs taksonomi allerede har og vil påvirke drift og forvaltning av eiendom i Norge.

Property management is about preserving and creating economic value. But at what cost? The world is facing its greatest challenge ever, the climate crisis. It is not too late to take the necessary actions for the planet to remain inhabitable in 100 years' time. The EU aims to lead this transition and become a climate-neutral continent by 2050. The EU Green Deal is a growth strategy to ensure a more sustainable and competitive Europe. One of the key factors is to encourage investors to allocate funds towards future-oriented and green investments. The EU's taxonomy for sustainable economic activities (the taxonomy) is a classification tool to define what constitutes a sustainable activity. It is the EU's primary instrument to guide investors in allocating funds towards sustainability. The research question in this master's thesis is: How will the EU taxonomy affect the operation and management of real estate in Norway? The "green thread" throughout the study has been to examine how the taxonomy will impact the operation and management of real estate in Norway. Through a methodological triangulation consisting of theory, literature review, document analysis, expert interviews, and in-depth interviews with stakeholders in the real estate and finance sectors, an attempt has been made to answer the research question. The findings of the study show that (1) awareness and knowledge of the taxonomy have significantly increased in the past year. Awareness has increased by 34%, and knowledge has increased by over 100%. (2) The energy performing certificates has been mandatory since 2010, but only about 20% of commercial buildings have an energy label. Banks now require energy certificates from their customers, as do tenants. Based on the information from the respondents, it is expected that the taxonomy and other regulatory requirements will significantly reduce the economic value of buildings with poor energy ratings in the future. One of the respondents put it well: "You will struggle to sell a car that is not EU-approved. And I believe the same could apply to buildings." (3) Attention to energy efficiency measures is shifting. Part of this shift is due to property owners' fear of losing their investments if they do not take action. The combination of tenant, bank, and regulatory demands proves to be an effective trio in accelerating energy efficiency. (4) The argument for using a European mix to calculate emissions from electricity in Norway has become stronger. Therefore, energy efficiency measures have great potential to reduce greenhouse gas emissions from buildings in Norway.

The in-depth interviews in this study demonstrate that environmental and sustainability issues have taken center stage in the strategies of real estate companies. During the interviews, it also emerged that property actors find it difficult to know how the taxonomy will affect their enterprises. The study has shown that the EU taxonomy has already and will continue to impact the operation and management of real estate in Norway.