Utnyttelse i boligreguleringer i Oslo kommune
Master thesis
Permanent lenke
https://hdl.handle.net/11250/3068003Utgivelsesdato
2020Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
Denne oppgaven legger til grunn en antakelse om at avvik i utnyttelse er et gjentakende fenomen i eiendomsutviklingsprosessen. Gjennom problemstillingen «Hva er de vanligste årsakene til avvik mellom estimert og regulert utnyttelse i boligutviklingsprosjekter – og hvordan kan avvik reduseres?» søker denne oppgaven å finne årsaker til- og tiltak mot avvik gjennom aktivitetene som gjøres av utviklere i tidlig- og reguleringsfasen. Studien er gjennomført med et forklarende, sekvensielt forskningsdesign. Metodetriangulering er gjort ved kvalitative intervjuer og kvantitative dokumentundersøkelser: 42 regulerings- planer fra Oslo kommune i perioden 2017-2019 er gjennomgått og seks intervjuer er avholdt med fem utviklere og en representant fra Plan- og bygningsetaten (PBE) for å utdype og forklare et utvalg av disse reguleringssakene. Intervjuene bidrar også til å tilføre informasjon og kunnskap om aktiviteter som gjøres før reguleringsoppstart.
Studien finner at 74% av reguleringssakene fikk redusert bruksareal (BRA) fra bestilling av oppstartsmøte til vedtak av reguleringsplan. I PBEs vurderinger er brudd med over- ordnede føringer et gjennomgående tema som beskrives i 62% av sakene. Reduksjon i høyder er dog vurderingen PBE gjør hyppigst, da dette brukes som argument i 80% av reguleringssakene. Når det gjelder arbeidet som gjøres av utviklere før oppstart av planprosessen, er det funnet sammensatte årsaker for avvik. Utviklere synes å være motivert av salgbart areal (BRA-S) i større grad enn %-BRA. Utviklere gjør ulike tiltak for å redusere påvirkningen avvik i utnyttelse kan gi lønnsomheten i prosjektene. Dette ved å bruke ulike varianter og oppgjørsformer i kjøpsavtaler. Det synes likevel å være usikkerhet knyttet til estimering av utnyttelse ved at enkelte uttaler å bruke magefølelsen i sine vurderinger, ved siden av mer formelle vurderinger som går igjen blant utviklerne. I tillegg uttaler intervjuede utviklere at de tar utgangspunkt i overordnede planer i sine vurderinger, men dette strider med PBEs vurdering av at det er brudd med overordnede føringer i 62% av sakene. Det kan tyde på at føringene er tvetydige eller at det er et misforhold mellom utviklernes og Plan- og bygningsetatens vurderinger, i tillegg til at det er et stort element av skjønnsmessig vurdering. Det forstås også at utviklere ønsker kontakt med etaten på et tidligere stadium slik at kommunikasjonen kan forbedres i en tidlig fase. Studien viser at bruk av eiendomsteknologi er på vei inn i bransjen, da flere har testet Spacemaker, og noen har begynt å bruke det på fast basis. Utviklerne kom hovedsakelig med positive erfaringer, selv om teknologien har vært brukt i relativt kort tid. Teknologien fritar likevel ikke utviklere fra å gjøre egne vurderinger og forutsetninger, slik at teknologien synes å begrenses av at utnyttelse må vurderes skjønnsmessig. Både fordi kommuneplanens (KPA) formuleringer omtales som veiledende, at PBE gjør skjønnsmessige vurderinger og at utviklere må gjøre skjønnsmessige vurderinger. There is an assumption that deviations in the degree of utilization is a recurring phenomenon in real estate development. The main research question to be answered is “What are the most common causes for deviations between estimated and regulated degree of utilization in residential development projects – and how can deviations be reduced?”. The report aims to find causes and measures for deviations throughout the activities made by real estate developers in the early phase and regulatory process. This master thesis is conducted with an explanatory sequential design. Triangulation of methods is executed by qualitative interviews and quantitative document research. 42 zoning plans in the municipality of Oslo (2017-2019) have been reviewed and six interviews with five real estate developers and one representative from the Planning and building authorities (PBA) have been conducted with the purpose of elaborating and explaining a selection of zoning plans further. In addition, interviews were conducted in order to supply information and knowledge about activities made before the planning process begins.
This study finds that 74% of zoning plans resulted with reduced gross internal area. PBA considered that zoning plan proposals violated the municipal master plan or other local plans in 62% of the 42 cases. Reduction of heights is though the most important element of consideration as the PBA argues with this in 80% of the cases. Regarding activities made by developers before the planning process starts, there is found some complex relations related to utilization. Developers seem to be motivated by gross leasable area in somewhat larger degree than %-BRA. Developers make different measures in order to reduce risks and influence deviations potentially give the profitability of projects. This is done by variations and different terms in purchase agreements. Despite this, it seems to be uncertainty related to estimation of utilization in terms of developers saying they use their gut-feeling when considering utilization of a property before acquisition, as well as formal assessments. In addition, some developers state that they consider the municipal master plan and other local plans before acquiring a property, but this is contrary to the findings saying that 62% of zoning plan proposals violate these overall plans. It may seem like the overall plans are ambiguous or that developers and PBA interprets plans differently. It is perceived that developers wish to initiate contact with PBA in an even earlier phase. Regarding use of Proptech, the findings show that some developers have tested Spacemaker and some already started to use it on a regular basis. The developers mainly expressed positive experiences with the technology, despite having used it for a relatively short period of time. The technology still does not exempt developers from making their own considerations and perquisitions, and in this way the technology is limited by the subjective assessments of utilization, because both PBA, the municipal master plan and developers assess utilization in a subjective way.