Hvordan kan man oppnå en bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsutvikling i privat sektor?

Abstract

Et sentralt begrep i dagens næringsliv er “det grønne skiftet”. Begrepet skal signalisere et behov om endring for å kunne håndtere store klimaforandringer og økende knapphet på naturressurser. Bygge-, anleggs- og eiendomsnæringen står globalt for 40 % av utslippene, ressursforbruk og verdens energiforbruk, og anses som den næringen med størst potensial til å være med å bidra for en bærekraftig utvikling. For å klare dette trenger bransjen en endring for å kunne utvikle flere bærekraftige boligprosjekter og redusere verdens utslipp, ressurs- og energiforbruk.

Formålet med masteroppgaven er å avdekke hvilke insentiver som vil kunne bidra til å utvikle både bærekraftige og konkurransedyktige boligprosjekter. På bakgrunn av dette skal følgende problemstilling belyse temaet: “Hvordan kan man oppnå en bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsutvikling i privat sektor?”. Problemstillingen skal besvares gjennom tre forskningsspørsmål. Disse tar for seg hvilke insentiver som brukes i dag for å sikre en raskere overgang til bærekraftige løsninger, private eiendomsutvikleres oppfatning og arbeid med bærekraft, samt hvilke faktorer som kan bidra til flere bærekraftige og konkurransedyktige boligprosjekter.

Oppgavens teoretiske rammeverk tar for seg både eiendomsutvikling og bærekraft som begreper. Videre presenteres marked og økonomi sin rolle i form av markedskrefter, etterspørsel og konkurransedyktighet. Avslutningsvis blir det redegjort for flere av dagens insentiver som bidrar til å implementere bærekraftige løsninger, både knyttet til offentlige og private eiendomsprosjekter. Hensikten er blant annet å undersøke om noen av insentivene i offentlige eiendomsprosjekter også kan benyttes inn mot private boligprosjekter.

Resultatene fra masteroppgavens forskningsprosess er innhentet gjennom kvalitativ metode ved hjelp av dybdeintervjuer. Det er blitt gjennomført ti dybdeintervjuer med ulike eiendomsutviklere fra Fredrikstad/Sarpsborg og Oslo-området, med utgangspunkt i en forhåndsutsendt intervjuguide. Det er også blitt gjennomført en litteraturstudie, som var viktig for å tilegne seg kunnskap og belyse tidligere forskning på området. Litteraturstudien la også grunnlaget for utformingen av spørsmålene i intervjuguiden.

Videre er resultatene fra forskningsprosessen blitt analysert opp imot det teoretiske rammeverket med bakgrunn i problemstillingen og tilhørende forskningsspørsmål. Gjennom forskningsprosessen kommer det frem at eiendomsutviklerne er villige til å strekke seg lenger enn gjeldende forskrifter og krav ved å utvikle bærekraftige boligprosjekter enn først antatt. Det fremkommer også av resultatene at eiendomsutviklerne virker å være innforstått med at de har et samfunnsansvar i forhold til bærekraftig utvikling, og at dette er en av grunnene til at de ønsker å strekke seg lenger. Videre ble myndigheter, forskrifter og krav, kunnskap, økonomi og etterspørsel i markedet trukket frem som viktige drivere for å skape insentiver for å oppnå bærekraftige og konkurransedyktige boligprosjekter.

Masteroppgaven konkluderer med at det er flere faktorer som kan være med å bidra til at man kan oppnå både bærekraftige og konkurransedyktige boligprosjekter. Faktorene det konkluderes med er tilstrekkelig etterspørsel i markedet, økt kunnskap om bærekraft hos både eiendomsutviklere og boligkjøpere, strengere krav og forskrifter fra myndigheter, gode økonomiske insentiver i form av eksempelvis grønn finansiering og en bærekraftig endring i måten vi bor og lever på. Eiendomsutviklere gjør i dag flere tiltak for å bygge bærekraftige boligprosjekter, men konklusjonen viser at det fortsatt foreligger et stort potensial i bransjen, også i tiden fremover.

A central concept in the business community today is “the green shift”. The concept is meant to signalize a need for change to deal with the big climate changes and the increasing lack of natural resources. The construction and real estate industry are responsible for approximately 40 % of globally emissions, resource- and energy consumption, and is considered as the industry with the greatest potential to contribute to sustainable development. To cope with this, the industry needs a change to be able to develop more sustainable housing projects to reduce world emissions and resources and energy consumption.

The purpose of the master`s thesis is to reveal which incentives will be able to contribute to develop both sustainable and competitive housing projects. Based on this, the following problem for discussion is: “How to achieve a sustainable and competitive real estate development in the private sector?”. The problem for discussion will be answered through three research questions which addresses which incentives that are used today to ensure a faster transition to sustainable solutions, real estate developers` perception and work with sustainability, as well as which factors that can contribute to more sustainable and competitive housing projects.

The thesis` theoretical framework addresses both real estate development and sustainability as concepts. Furthermore, the role of market and economy is presented as market forces, demand and competitiveness. Finally, several of today`s incentives to implement sustainable solutions, both for public and private real estate projects, will be accounted for. The purpose is to investigate whether any of the incentives in public real estate projects can be used in private housing projects as well.

The results from the master`s thesis research process have been obtained through a qualitative method using in-depth interviews. A total of ten in-depth interviews with various real estate developers from Fredrikstad/Sarpsborg to the Oslo area, based on a pre-broadcasted interview guide, has been completed. A literature study has also been conducted to acquire knowledge and illuminate previous research in the subject area. The literature study was important for the preparation of the interview guide and the design of the questions as well.

Furthermore, the results from the research process have been analyzed up against the theoretical framework based on the problem of discussion and associated research questions. The results from the research process shows that real estate developers often go further than the current regulations and requirements for developing sustainable housing projects, then first assumed. It also appears from the results that the real estate developers agree that they have a corporate social responsibility in relation to sustainable development, and that is one of the reasons why they want to go further. Furthermore, became authorities, regulations and requirements, knowledge, finances and market demands considered as key drivers to create incentives to achieve sustainable and competitive housing projects.

The master`s thesis concludes that there are several factors that can contribute to achieve both sustainable and competitive housing projects. The concluding factors are sufficient market demand, increased knowledge about sustainability in both among real estate developers and home buyers, stricter requirements and regulations from authorities, good financial incentives as green financing and a sustainable change in the way we live and live on. The real estate developers are currently taking several measures to build more sustainable housing projects, but the conclusion shows that there is still great potential in the industry, also in the time ahead.