Boligsalg uten selgers "as is" forbehold

Abstract

Med bakgrunn i det høye antallet konflikter i bolighandelen i dag, har myndighetene over en lengre periode jobbet mot å sikre en tryggere bolighandel. Ett av tiltakene myndighetene har vedtatt er å gjøre endringer i avhendingsloven som blant annet har gitt selger muligheten til å selge boligen «as is». Denne ansvarsfraskrivelsen etter 01.01.22 bli ugyldig, og selgers mangelsansvar vil øke. Med endringer i selgers mangelsansvar ønsker jeg i denne oppgaven blant annet å se på hvordan meglers rådgivningsplikt endres med bakgrunn i selgers økte mangelsansvar. For å finne svar på dette spørsmålet har jeg valgt å benytte med av avhendingsloven, eiendomsmeglerloven og forarbeidene til disse, kombinert med intervjuer med DNB Eiendom og Eiendom Norge. Det er også gjennomført to spørreskjemaer med over 400 respondenter mot bygningssakyndige og fagansvarlige i Eiendomsmegler 1, Krogsveen, Eie og Privatmegleren. Gjennom undersøkelsene kommer det frem at megler rådgivningsplikt vil endres over tid, og at både lovgivning og bransjepraksis er med på å regulere hva som er meglers rådgivningsplikt til enhver tid. Megler skal gi både selger og kjøper råd og opplysninger som har betydning for handelen, og hva som har betydning for handelen vil følgelig endres med tiden. Mangelsansvaret lempes over fra kjøper til selger som medfører at megler har en plikt til å rådgi selger om sitt nye mangelsansvar og forhold som er med på å redusere selgers mangelsansvar. Selgers økte mangelsansvar kan veies opp med tre motvekter; rådgivning fra megler, innhente godkjent tilstandsrapport og ta spesifiserte forbehold. Oppgaven svarer også på hvordan de bygningssakyndige ser på de nye tilstandsrapportene og gjennomføringen av disse, og gjør en konklusjon om at endringene i avhendingsloven fører til et større antall konflikter i starten før det etter hvert setter seg en retts -og bransjepraksis som trolig vil gi et mindre antall konflikter enn det vi har i dag.

Given the high number of conflicts in the real estate market, the authorities have for a longer period worked towards ensuring a safer market. One of the measures the authorities have adopted is to make changes in the Norwegian avhendingslov, which has given the seller the opportunity to sell his property by using «as is» reservation. This disclaimer will be invalid after 01.01.22 and liability for defects will increase. With changes in the seller's liability for defects, I want in this rapport among other things, to look at how this affect the real estate broker’s advisory duty. To find an answer to this question, I have chosen to use Norwegian laws for real estate, those preporatory works and the real estate broker’s practice, combined with interviews with DNB Eiendom and Eiendom Norge. Two questionnaires with more than 400 respondents have also been completed against building experts, and subject managers in Eiendomsmegler 1, Krogsveen, Eie and Privatmegleren. The surveys show that the reale estate broker's duty to provide advice will change over time, and that both laws and real estate practice will help to regulate what a real estate broker is duty to provide advice at all times. The broker must provide both seller and buyer advice and information, such as that who have an impact on the trade. What has an impact on trade will consequently change the time. The liability for defects is relaxed from buyer to seller, which means that the broker has a duty to advise the seller about his new liability for defects and conditions that help to reduce the seller’s liability for defects. The seller's increased liability for defects can be offset by three counterweights; advice from real estate broker, obtain an approved condition report and make specified reservations. This report also answers how the building experts look at the new condition reports and the implementation of these, and draws a conclusion that the changes in the disposal Act w’ll lead to a greater number of conflicts in the beginning, before it eventually settles a court -and real estate practices that are likely to provide a less number of conflicts than we have today.