Vedlikehold i Forsvarsbygg Utleie
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/284977Utgivelsesdato
2009Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
Forsvarsbygg Utleie er Norges største eiendomsforvalter. Forsvarsbygg forvalter betydelige
verdier, og bruker årlig nærmere 350 mill. kroner på vedlikehold av forvaltet areal. Ifølge
utførte tilstandsanalyser er det allikevel et betydelig etterslep i bygningsmassen. Systematisk
og godt planlagt vedlikehold er derfor avgjørende for å opprettholde verdiene, og klare å
lukke dokumentert etterslep i forvaltet bygningsmasse. Forsvarsbygg har i den senere tid rettet
et større fokus på prosessen rundt vedlikehold og det jobbes med å standardisere prosessene
og få de forskjellige Markedsområdene i Forsvarsbygg til å jobbe likt.
Spørsmål som ønskes besvart i denne oppgaven kan oppsummeres slik: 1: Hvordan er
arbeidet rundt vedlikehold organisert i Forsvarsbygg? Er det forskjeller mellom de ulike
Markedsområdene? 2: Hvordan er andre virksomheter organisert? Hvor i organisasjonene
prioriteres og besluttes vedlikehold? Er det avvik mellom det Forsvarsbygg og andre aktører
definerer som vedlikehold? 3: Hva er kritiske suksesskriterier med tanke på organisering
rundt vedlikehold?
Arbeidet er gjennomført som en casesudie, inneholdene dokumentanalyse og intervjuanalyse.
I intervjuanalysene er det gjennomført intervjuer av tre avdelingsledere i Forsvarsbygg, og to
ledere i tilsvarende funksjoner fra henholdsvis Statsbygg og Entra Eiendom.
Undersøkelsene viser store forskjeller i hvordan virksomhetene er organisert. På tross av at
virksomhetene har noe ulik oppbygging, fremgår det tydelig hvor beslutningsnivået er, og
nivået fremstår sammenfallende organisasjonsmessig i Forsvarsbygg, Statsbygg og Entra
Eiendom. Undersøkte avdelinger i Forsvarsbygg har en svært ulik oppbygging til tross for at
avdelingenes ansvar er sammenfallende. Det fremgår av intervjuene at Avdelingslederne i
Forsvarsbygg ikke er tilfreds med dagens organisering. Ankepunkt mot dagens organisering i
Forsvarsbygg Utleie er mye knyttet til manglende kompetanse, noe til gjeldende rutiner, men
også følelse av mangel på ressurser. Etterlyst kompetanse i Markedsområdene er
hovedsakelig knyttet til nivået under Avdelingslederne, som arbeider med anskaffelser og har prosjekt eller byggelederansvar. Rekruttering er en god mulighet for å tilegne Forsvarsbygg
nødvendig kompetanse. Dette krever imidlertid at det legges føringer for hvilken kompetanse
Forsvarsbygg har behov for i de forskjellige stillingene og nivåene i virksomheten.
Forsvarsbygg går mot å være en ren innkjøpsorganisasjon i forhold til tidligere da størstedelen
av personellet var håndverkere. I denne utviklingen, der virksomheten får behov for flere
ingeniører og færre håndverkere, kan en snarvei, men samtidig en fallgruve, være å sette
håndverkere til arbeidsoppgaver som naturlig krever en mer ingeniørfaglig bakgrunn.
Skillet mellom Utleieservice og Driftservice sine ansvars- og arbeidsoppgaver er direkte
knyttet til virksomhetens tolking av definisjoner av begreper som skiller
vedlikeholdsoppgaver og driftsoppgaver. Da det er knyttet mye usikkerhet til disse
definisjonene i Markedsområdene, er resultatet av dette at det ikke er mulig å få til en klar
fordeling av ansvar og arbeidsoppgaver i disse avdelingene.
Funn i undersøkelsen tyder også på at Forsvarsbygg bør forbedre rutiner og arbeidsprosesser
ved utarbeidelse og bruk av tilstandsanalyser, da to av tre Markedsområder ikke bruker
utarbeidede tilstandanalyser ved vedlikeholdsplanlegging. På tross av at praksis kun er
undersøkt i tre av ti Markedsområder, fremstår det som at Forsvarsbygg ikke følger
anbefalinger i teori angående bruk av tilstandsanalyser i vedlikeholdsplanlegging. Dette kan
føre til at Forsvarsbygg muligens ikke vil være i stand til å lage langsiktige gode planer, og
inneha tilstrekkelig oversikt over bygningsmassens tilstand og en eventuell bedring eller
forverring av denne.
Det er store avvik i hvordan virksomhetene definerer begreper knyttet til vedlikehold, også
internt i Forsvarsbygg, men de fleste av intervjuobjektene svarer innledningsvis at
virksomhetene følger definisjoner i NS 3454 vedrørende vedlikehold. Videre samtaler om
dette emnet viser allikevel at så ikke er tilfelle. Det synes tydelig at fire av fem undersøkte
virksomheter ikke tolker dette eksempelet fra NS 3454 på kostnad løpende drift: Ikke
planlagte arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader eller mangler (som følge
av hærverk, innbrudd, akutte skader eller lignende) som en driftskostnad. Virksomhetenes
forskjellige tolking av NS 3454 medfører blant annet at virksomhetenes
vedlikeholdskostnader pr. m2 ikke lar seg sammenligne. Undersøkelsen viser
at det er sannsynlig at det meste av oppdukkende feil og mangler blir ført som vedlikeholdskostnader i
to av tre Markedsområder. Med et gjennomsnittlig nøkkeltall for vedlikehold på 56 kr. pr. m2
for 2009 i Forsvarsbygg Utleie, skal det naturlig nok ikke tolkes bort mye
vedlikeholdsmidler før Markedsområdene ikke evner å opprettholde bygningsmassens
tekniske og funksjonelle standard.