Akkvisisjonsprosessens påvirkning av selskapers størrelse, beliggenhet og risikovillighet

Abstract

I denne oppgaven legges det til grunn en antakelse om at akkvisisjonsprosessen påvirkes av selskapets beliggenhet, størrelse og risikovillighet. For undersøke hvordan de nevnte faktorene påvirker, ble oppgavens problemstillingen: «Hvordan blir akkvisisjonsprosessen påvirket av eiendomsselskapenes beliggenhet, størrelse og risikovillighet?». Oppgavens formål er å avdekke om en eller flere av problemstillingens faktorer påvirker hvordan selskaper arbeider med akkvisisjon. For å kunne undersøke dette har det blitt avholdt intervjuer med respondenter fra elleve forskjellige selskaper. Flere av selskapene er blant Norges største eiendomsutviklere, og har tilført oppgaven rikelig med informasjon. For å kunne sammenligne selskapenes arbeid, ble de inndelt i fire grupper basert på størrelse og geografisk beliggenhet. Respondentenes forklaringer har lagt grunnlaget for å undersøke om de nevnte faktorene påvirker arbeidet med akkvisisjon. Undersøkelsen viser at det er stor variasjon for hvordan akkvisisjonsprosessen utføres. For tomtesøk og identifisering benytter de forskjellige selskapene flere metoder, og gjerne en kombinasjon av disse. Det virker som selskapene ønsker å utføre store deler av søket selv, noe som gjør at den mest brukte metoden for tomtesøk er aktivt søk i kartverktøy og planer. Det er derfor ikke tilfeldig at den minst brukte metoden for tomtesøk er bruk av meglere. I tillegg er henvendelser fra grunneiere noe selskapene ser på som attraktivt, da de slipper å bruke ressurser på tomtesøk og identifisering. Undersøkelsen viser at respondentenes arbeid med tomtesøk i mindre grad blir påvirket av problemstillingens tre faktorer. Når selskapene gjennom tomtesøk har funnet en attraktiv tomt, vil opprettelse av kontakt med grunneier være neste steg. Det er tydelig at denne prosessen vektlegges forskjellig blant respondentene. Flere mener at det er viktig å innhente tilstrekkelig informasjon før grunneier kontaktes, mens andre mener dette er unødvendig bruk av ressurser. Denne forskjellen viser en tydelig gjenspeiling av selskapenes strategi. I likhet med tomtesøk, er opprettelse av kontakt noe de fleste av respondentene ønsker å utføre på egenhånd, og samtidig anser mange tilnærmingen med bruk av megler som unødvendig. Det ser ikke ut til at bruken av de forskjellige tilnærmingene blir påvirket av selskapenes størrelse eller geografiske beliggenhet. Under akkvisisjonsprosessen kan korrekt håndtering av risiko anses å være svært viktig. Oppgavens funn viser at respondentene i hovedsak vektlegger risiko tilknyttet grunnforhold og regulering som mest avgjørende. Det ser ut til at de store selskapene i store byer er mest villig til å påta seg risiko, og at det er de som oftest påtar seg risiko tilknyttet grunnforhold. Reguleringsrisiko ser ikke ut til å ha noen sammenheng med geografisk beliggenhet eller størrelse da de fleste av respondentene er villig til å påta seg denne risikoen ofte.

This report is based on the assumption that the acquisition process is influenced by the company’s location, size and willingness to take risks. To look into how the mentioned factors affect the acquisition process, the research question «How is the acquisition process affected by the real estate companies location, size and willingness to take risks?» is formulated. The purpose of this report is to find out how the three factors affect how the companies work with acquisition. In order to look into this, 11 respondents from different companies have been interviewed. Some of the companies are among Norway's largest real estate companies, and have provided the report with helpful information. In order to compare the companies work, they were divided into four groups based on size and location. The respondents explanations made the basis for whether the mentioned factors affect the work with acquisition. The report indicates there is a major variation in how the acquisition is carried out. For site search and identification, the companies use several methods, and often a combination of different methods. It seems like the companies want to perform large parts of the site search themselves, which means that the most commonly used method for site searches is active search in map tools and plans. It is therefore no confidence that the least used method of site search is the use of brokers. In addition to this, requests from landowners are something the companies find attractive, as they don´t have to spend resources in this method. The report finds that the respondents who work with site search and identification, are less affected by the research questions three factors. When companies identify an attractive site, the next step is to establish contact with the owner of the property. Several of the respondents believe that it is important to obtain sufficient information before the contacts happen, while others believe this is unnecessary use of resources. The differences show a clear reflection of the company's strategy. Similar to site searches, the companies want to establish contact with the owner themselves. It does not appear that the use of different types of contacts are affected by the size or geographical location of the companies. During the acquisition process, proper risk management can be considered as important. The report’s findings show that the respondents mainly emphasize risk associated with ground conditions and land regulation. It seems that the large companies in large cities are most willing to take risks, and often take risks associated with ground conditions. Regulation risk does not seem to have any influence on geographical location or size of the companies, as most of the respondents are willing to take this risk often.