MERVERDI FOR BÅDE UTBYGGERE OG INNBYGGERE AV TRANSFORMASJONSOMRÅDER

Abstract

I det urbaniseringen tiltar i byene øker behovet for å samordne bolig-, areal- og transportplanlegging med hensyn til arealeffektivitet, redusere klimagassutslipp og byspredninger samt redusere nedbygging av dyrka mark og natur.

Et mål med oppgaven er å løfte det sosiokulturelle perspektivet ved utvikling av transformasjonsområder frem i lyset. Oppgaven forsøker å forstå og identifisere årsaksforklaringer for hvordan utbyggeres ressursinvesteringer konverteres til verdi. Oppgaven forsøker videre å komme frem til hvordan det er mulig å styrke stedstilhørighet til transformasjonsområder gjennom tiltak som både gir økt sosial og økonomisk verdi, slik at perspektivene kan styrke hverandre. Til dette er følgende problemstilling benyttet:

Hvordan er det mulig å skape kommersiell merverdi for utbyggere gjennom utvikling av stedstilhørighet til transformasjonsområder?

Oppgavens metodedesign er basert på en kvalitativ tilnærming for å få en bedre forståelse for hvordan utbyggere har tenkt og hva der valg er begrunnet i. Det er benyttet både dokumentanalyse, intervju og webinar til å danne datagrunnlaget for funnene. Forskningsspørsmålene besvares først på generelt grunnlag. Deretter besvares de gjennom funn fra casestudie av transformasjonsområdet Nyhavna i Trondheim. Oppgaven benytter cross-case-analyse for de to ulike delene med den hensikt å identifisere forskjeller og ulikheter. Verdien i en investering styres av verdsettelsen på effekten brukeren oppnår av prosjektresultatet. Derfor er det nødvendig at utbyggere legger sosiokulturelle perspektiver til grunn i utvikling av områder dersom transformasjonsprosjekter skal være økonomisk gunstig i lengden. Gjennom å øke brukernes opplevde effekt ved å implementere tiltak som gir økt tilhørighet til stedene som bygges ut er det mulig for utbyggere å skape merverdi dersom ressursene som medgår er lavere enn det betalingsviljen øker.

Økt verdiskaping skjer i gode utviklingsprosesser av transformasjonsområder der både det offentlige og de private jobber sammen med befolkningen generelt og aktører spesielt, i fellesskap. Det er vist i funnene at selve prosessene med gjennomføring og utvikling av tiltak kan bringe innsikt som er verdifull i videre utvikling av prosjekter som ønskes velkomne av byen, de potensielle beboerne, naboene, den offentlige administrasjonen, politikerne og investorene. Oppgaven har vist at tiltak bidrar til å øke prosjektets markedsverdi ved at det blir høyere betalingsvillighet, mer salg og økte leieinntekter. Kostnadene for de stedstilhørighetsskapende tiltakene er å regne som minimale sett opp mot de totale kostnadene for utbygging av transformasjonsområder.

Dersom utbyggere ser fordelene det er mulig å skape for seg, vil det kunne gi økt motivasjon til å skape konsepter og initiativer som kobler økologi, økonomi og samfunn i en dypere og genuin sammenheng når byene skal fortettes gjennom transformasjon, i tråd med statlige planretningslinjer og forventinger.

As urbanization intensifies there is an increased need to coordinate housing, land use and transport planning regarding space efficiency, urban sprawl, reducing greenhouse gas emissions and reducing the degradation of agricultural land and nature.

One objective of the thesis is to highlight the socio-cultural perspective in the development of transformation areas. The thesis tries to understand and identify causal explanations for how developers' resource investments are converted into value. Furthermore, the thesis tries to recognize how one could strengthen place affiliation to transformation areas through measures that provide both increased social and financial value, so the perspectives can strengthen each other. This leads to the following problem statement:

How is it possible to create commercial added value for developers through the development of place affiliation to transformation areas?

The methodology used in the thesis is based on a qualitative approach to gain a better understanding of how developers have thought and what their choices are based on. Both document analysis, interviews and webinars have been used to form the data basis for the findings. The research questions will first be answered on a general basis. After which they will be answered through findings from a case study on the transformation area Nyhavna in Trondheim. The thesis utilizes a cross-case analysis for the two different parts to identify differences and similarities.

The value of an investment is expressed by the valuation of the effect the user achieves from the project result. Therefore, developers must see socio-cultural perspectives as a basis for the development if transformation projects are to be financially beneficial in the long run. By increasing the user's achieved effect by implementing measures that create place affiliation to the transformation areas, it is possible for developers to create added value if the resources spend are lower than the increase in willingness to pay.

Increased value creation takes place in good development processes of transformation areas where both the public and the private sector work together with the population in general and actors in particular, jointly. The findings show that the actual processes of implementation and development of measures can bring insights that are valuable in development of projects that are welcomed by the city, the potential residents, the neighbours, the public administration, politicians, and investors. The thesis demonstrates that measures contribute to increased project market value by increasing willingness to pay, improved sales and increased rental income. The costs for the place affiliation-creating measures are to be regarded as minimal in relation to the total development costs of a transformation area.

If developers see the benefits that are possible to create for themselves, they will be able to provide increased motivation to create concepts and initiatives that connect ecology, finance, and society in a deeper and genuine context as cities are to be densified through transformation, in line with state planning guidelines and expectations.