Hva er boligkjøpers prefererte boligkvaliteter ved kjøp av nybygg?

Abstract

Å eie sin egen bolig ligger i den norske folkesjelen. Etter krigen var det en tverrpolitisk målsetning at nordmenn skulle eie sin egen bolig. Målsetningen må regnes som forholdsvis vellykket da 81,8 % av den norske befolkningen i dag bor i selveid bolig. Bolig har stort fokus, og dette har vært svært synlig under pandemien. Rekordbeløp er investert i oppussing av egen bolig, men også salg/kjøp av nybygg har hatt rekordomsetning. Dette bekrefter at folk er opptatt av bolig og boligkvalitet.

Formålet med oppgaven er å kartlegge forbrukers prefererte boligkvaliteter ved kjøp av fremtidig nybygg. Vi har avgrenset oppgaven demografisk til å omhandle forbrukere som både bor og fortsatt ønsker å bo i Trondheim kommune. Understreker her at vi kun har fokusert på forbruker (sluttbruker) og ikke investorer. Videre ønsker vi med oppgaven å kartlegge om miljøsertifisering og ekstrakonseptet er fremtidige ønskede bolig preferanser. Dette oppnår vi med en spørreundersøkelse. Vi har valgt å ikke fokusere på, eller etterspørre ønsker/preferanser på område eller beliggenhet. Dette begrunnet i at forbrukers oppfatning av nettopp begrepene område og beliggenhet, er svært individuelt.

Med utgangspunkt i Jon Guttu (tidligere forsker ved NIBR) sin definisjon av boligkvalitet «egenskaper ved boligen som tillegges verdi» (Guttu, 2003, s. 8), hadde vi grunnmuren for oppgavens tematikk. I litteraturen har vi funnet flere definisjoner som støtter Guttu sin definisjon, derfor finner vi den pålitelig som vårt grunnlag for oppgaven. Norsk boligpolitikk har tilrettelagt for markedsliberalisering av forbrukers valg av boligkvalitet. Dette vil si at de har overlatt ansvaret til forbruker, for å etterspørre sine ønskede boligkvaliteter. I all hovedsak vil dette være et samspill mellom profesjonelle utbyggere og forbruker. Miljøsertifisering derimot er det mye forskning og studier å finne. Her viser litteraturen motsigende konklusjoner. Trondheim kommune er i vekst og det er forventet en befolkningsvekst på ca. 1800 personer i året. Noen av disse vil etterspørre nybygg og da ha prefererte boligkvaliteter. Rapporten kan av den grunn være relevant for flere enn boligutviklerbransjen, som for eksempel bank og kommune.

Kjernen for hele oppgaven er en spørreundersøkelse som ble sendt ut til forbrukere som allerede er boligeiere og bosatt i Trondheim kommune. For god utarbeidelse av spørreskjema intervjuet vi flere aktører i boligutviklerbransjen. Videre ble ferdigstilte spørsmålsskjema sendt ut til to testgrupper for kvalitetssikring. Spørreundersøkelsen ble sendt ut til 1 258 personer (mailadresser) hvorav 196 besvarte undersøkelsen. Dette gir en svarprosent på 15,58%. Respondentene som har fått tilsendt vår undersøkelse er allerede boligeiere, hvor ca. 90% av de som kjøper nybygg eier selveid bolig. Derav bør gruppen av respondenter være representativ for vårt undersøkelsesutvalg «forbrukere».

Kjøkken, stor balkong og parkeringskjeller kom, ikke overraskende, høyt oppe på resultatlisten for valg av boligkvaliteter. Dette støttes også av funn vi gjorde i litteraturen samt resultatet på tilvalgsspørsmål i spørreundersøkelsen vår. Derimot var det overraskende at bildeling og sykkelparkering kom langt ned, da Trondheim kommune er en miljøby og har nullvekstmål angående biltrafikk i byen, selv med befolkningsøkning. Et annet overraskende funn, var at det var liten spredning i besvarelsene mellom kjønn og de forskjellige aldersgruppene.

Under resultater for ekstra-konseptet kom felles treningsrom og renholdstjenester ikke uventet øverst. Dette står i samsvar med hva beboere i Ilsvika Extra i Trondheim setter øverst på sine preferanser. Nederst på resultatlisten kom bildeling og betjent resepsjon. Det er påfallende at bildeling også her kommer så langt ned på lista. Miljøsertifisering kom som forventet på nedre halvdel av preferanselisten. Selv om tyngden av forbrukere er potensielle boligkjøpere i fremtiden, er ikke miljø preferert.

Vi anbefaler at boligutviklere vurderer høyere standarder som ordinær nybygg-standard. Dette grunnet høyest score på boligkvalitetene kjøkkenløsning, større balkong, gjesteparkering og parkeringskjeller. For å skape interesse hos forbruker, blir sannsynligvis prefererte boligkvaliteter et konkurransefortrinn i et skjerpet fremtidig nybyggmarked. 37,4 % av respondentene svarer at ekstra-konseptet som boligkvalitet er litt viktig, viktig eller avgjørende for kjøp av bolig. Dette indikerer at ekstra-konseptet er en etterspurt boligkvalitet. Få utbyggere har fokus på ekstra-konsepter som boligkvalitet per i dag. Videre bør utbyggere allerede nå prioritere miljøsertifisering med tanke på innføring av taksonomien, som vil øke forbrukers kunnskap og krav om dette som en fremtidig boligkvalitet.

To own your proper home is docked in the national behavior. After WWII, the Norwegian Government made a cross-party mission statement for all Norwegians to own their own home. The mission statement can be considered successful as 81, 8 % of the Norwegian population own the home they live in today. During the pandemic, Covid -19, there has been a massive focus on refurbishing homes. Sky-high records have been made for retailers within woodware, electrical and so forth. Nevertheless selling/buying new houses has also obtained new records. People have been moving and done changes in their lives. This indicates that making homes cozy and pleasant is highly prioritized amongst Norwegians.

The main goal for this thesis is to map consumers preferable housing quality when purchasing a new home. We have demographically limited this thesis to deal with consumers already living in or wanting to move to the municipality of Trondheim. Important to emphasize that the focus has been on the consumer and not investors. Further goal for this thesis is to map knowledge about the importance of environmental certification and extra concept as a future expected housing quality. This information is gained through a documented survey. The desires for location and specific area has not been our priority for this survey. These two qualities, location and area, are individually defined hence not emphasized in the thesis.

Using Jon Guttu’s (former scientist at NIBR) definition of housing quality as a starting point; «properties about the dwelling that add its value», we had the foundation for the thesis theme. In the literature we found several definitions supporting Guttu’s. For that reason, we find it dependable as the foundation for the thesis. Norwegian housing policy has facilitated the liberation of the housing market to be the consumers choice of housing quality. Essentially this has to be an interaction between the professional developer and end consumer. On the other side, about environment certification there are more information. The literature presents contradictory conclusions. The municipality of Trondheim is growing fast and expected populator growth of around 1800 people per year. These people will need a place to live and will have their preferred housing qualities. This thesis should be relevant for several industries apart from the residential developer industry. For example, banks and the municipality of Trondheim.

The core for this thesis is a survey we sent out to consumers already living in Trondheim owning their own home. As to obtain good elaboration of the survey questions, we interviewed employees in the residential developer industry. For quality check, the completed survey was sent out to two test groups, before the final product was sent out to 1258 consumers (email) of which 196 responded. This number gives us a response percentage of 15,58 %. The respondents who received our survey were homeowners. 90 % of consumers buying new houses are already homeowners. For that specific reason, the respondents to the survey are great representatives for our selection of «consumers».

Not surprisingly, kitchen, big balcony and underground car parks scored the highest on the result list for housing quality. This result is supported in literature founding, as well as the result of housing quality questions in the survey. However, it was very surprising to find that car sharing and bike parking ended up on the lower part of the desired housing qualities. We were surprised due to the fact that Trondheim is an environmentally friendly city with the goal of zero growth target regarding the city traffic even though the population is expected to grow as mentioned earlier.

Under the result list for the extra concept, inhouse gym and cleaning services scored top. We can relate this result to what the residents of Ilsvika Extra has as their top extra qualities. At the bottom we find car sharing and valet reception. Notice again that car sharing scores very low. Environment certification ended as expected on the lower part of the preference list. Strange result as the group of participants are potential house buyers in the future.

We recommend that housing developers consider higher housing qualities as their ordinary new housing quality. This recommendation is built upon the top scores in the survey being kitchen, big balcony, guest parking and underground car parks. As to create interest for a new project for consumers in the future, we believe that housing qualities will represent a competitive advantage. In this survey, 37, 4 % of the respondents claim that extra concept as a housing quality is a little important, important or crucial for buying a property, indicates that housing quality is demanded. Further, professional builders should already focus on, and prioritize environmental certificates as to be upfront of the soon to be realized taxonomy. This will enlighten consumers knowledge and demand of the taxonomy and its advantages in the future.