Investeringsbeslutninger i utviklingsprosjekter innen eiendom

Abstract

Eiendomsutviklere er i stor grad med på å forme samfunnet som omgir oss, gjennom utvikling av byer og tettsteder. Virksomheten utgjør også en stor belastning på ytre miljø, både i byggefasen og i driftsfasen. Eiendomsbransjen har dermed et stort samfunnsansvar. Denne oppgaven belyser hvordan eiendomsutviklere ivaretar andre hensyn enn de rent økonomiske i forbindelse med de beslutninger som fattes i tidligfase i utviklingsprosjekter. Vi har undersøkt sammenheng mellom type aktør (eierstrukturer, organisering, strategi etc.) og hvilke beslutningskriterier som legges til grunn ved beslutning om igangsettelse av større prosjekter, samt hvordan beslutningsprosesser gjennomføres. Som metode har vi valgt en kombinasjon av litteraturstudie og intervjuer av representanter fra 9 norske eiendomsselskap. Metoden vi har valgt er en kvalitativ metode. Utvalget av intervjuobjekter er ikke stort nok til at vi kan generalisere eller peke på trender på bakgrunn undersøkelsene. Resultatene representerer et uttrykk for holdninger som finnes blant aktørene. Studiet viser at de langsiktige aktørene som deltok i studiet har større organisasjoner og mer formaliserte beslutningsprosesser enn de kortsiktige, men at ulikt eierskap også kan ha betydning for dette. Prosessene var mer formaliserte hos aktører med finansielt eierskap enn hos de med strategisk eierskap. På bakgrunn av litteraturstudiet definerte vi avkastning, markedsforhold/makroøkonomi, risiko og livssykluskostnader som viktige økonomiske beslutningskriterier. Andre beslutningskriterier er identifisert som strategi, magefølelse, omdømme, samfunnsansvar, beliggenhet, universell utforming, miljø, arkitektur/estetikk, kvalitet, elastisitet/fleksibilitet, FoU og forventninger og krav fra leietakere. Vi har gjennom intervjuer sett at de kortsiktige aktørene til dels vektlegger andre beslutningskriterier enn de langsiktige, men det ser ut som eierskap og strategi også kan ha en betydning for hvilke kriterier som vektlegges. De fleste aktørene oppgir at de tar hensyn til samfunnsansvar, enten gjennom vektlegging av andre beslutningskriterier enn de økonomiske, ved ansvarlig byutvikling eller ved at de skaper arbeidsplasser. Majoriteten uttrykte samtidig at de ikke reduserer avkastningskravet av hensyn til dette. Det er dessuten vanskelig å skille mellom hvilke hensyn som tas som følge av et ønske om å ta samfunnsansvar, og hvilke kriterier som vektlegges for å ivareta selskapets omdømme. Det er økt miljøfokus hos aktørene i eiendomsbransjen, og hensynet til ytre miljø vektlegges i økende grad som et beslutningskriterium i tidligfase av utviklingsprosjekter. Betalingsvilligheten er enda ikke stor blant leietakerne for mer miljøvennlige løsninger. Det er foreløpig heller ikke stor vilje til å akseptere redusert avkastning som følge av miljøhensyn hos eiendomsutviklerne.