Investeringsbeslutninger i utviklingsprosjekter innen eiendom
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/278855Utgivelsesdato
2010Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
Eiendomsutviklere er i stor grad med på å forme samfunnet som omgir oss, gjennom utvikling av byer og tettsteder.
Virksomheten utgjør også en stor belastning på ytre miljø, både i byggefasen og i driftsfasen. Eiendomsbransjen har
dermed et stort samfunnsansvar. Denne oppgaven belyser hvordan eiendomsutviklere ivaretar andre hensyn enn de
rent økonomiske i forbindelse med de beslutninger som fattes i tidligfase i utviklingsprosjekter. Vi har undersøkt
sammenheng mellom type aktør (eierstrukturer, organisering, strategi etc.) og hvilke beslutningskriterier som legges
til grunn ved beslutning om igangsettelse av større prosjekter, samt hvordan beslutningsprosesser gjennomføres.
Som metode har vi valgt en kombinasjon av litteraturstudie og intervjuer av representanter fra 9 norske
eiendomsselskap. Metoden vi har valgt er en kvalitativ metode. Utvalget av intervjuobjekter er ikke stort nok til at vi
kan generalisere eller peke på trender på bakgrunn undersøkelsene. Resultatene representerer et uttrykk for
holdninger som finnes blant aktørene.
Studiet viser at de langsiktige aktørene som deltok i studiet har større organisasjoner og mer formaliserte beslutningsprosesser
enn de kortsiktige, men at ulikt eierskap også kan ha betydning for dette. Prosessene var mer formaliserte
hos aktører med finansielt eierskap enn hos de med strategisk eierskap.
På bakgrunn av litteraturstudiet definerte vi avkastning, markedsforhold/makroøkonomi, risiko og livssykluskostnader
som viktige økonomiske beslutningskriterier. Andre beslutningskriterier er identifisert som strategi,
magefølelse, omdømme, samfunnsansvar, beliggenhet, universell utforming, miljø, arkitektur/estetikk, kvalitet,
elastisitet/fleksibilitet, FoU og forventninger og krav fra leietakere. Vi har gjennom intervjuer sett at de kortsiktige
aktørene til dels vektlegger andre beslutningskriterier enn de langsiktige, men det ser ut som eierskap og strategi
også kan ha en betydning for hvilke kriterier som vektlegges.
De fleste aktørene oppgir at de tar hensyn til samfunnsansvar, enten gjennom vektlegging av andre beslutningskriterier
enn de økonomiske, ved ansvarlig byutvikling eller ved at de skaper arbeidsplasser. Majoriteten uttrykte
samtidig at de ikke reduserer avkastningskravet av hensyn til dette. Det er dessuten vanskelig å skille mellom hvilke
hensyn som tas som følge av et ønske om å ta samfunnsansvar, og hvilke kriterier som vektlegges for å ivareta
selskapets omdømme. Det er økt miljøfokus hos aktørene i eiendomsbransjen, og hensynet til ytre miljø vektlegges i
økende grad som et beslutningskriterium i tidligfase av utviklingsprosjekter. Betalingsvilligheten er enda ikke stor
blant leietakerne for mer miljøvennlige løsninger. Det er foreløpig heller ikke stor vilje til å akseptere redusert
avkastning som følge av miljøhensyn hos eiendomsutviklerne.