Markedsgrunnlag for miljøbygg i Norge

Abstract

I Norge i dag utgjør energiforbruket for bygg i følge Enova ca 40% av det totale energiforbruket. Av dette brukes 33% til næringsbygg. Dette viser at bygg har en betydelig andel og med det et stort ansvar og mulighet for å påvirke utviklingen i energiforbruket totalt. Enova viser til at i perioden fra 1997 til 2007 har energibruken i norske næringsbygg økt med over 40 prosent. I den samme perioden var myndighetenes mål å redusere energibruken i næringsbygg med 20 prosent. Leietakerne har i sine forretningsplaner fokus på miljø, utbyggere har produkter som kan imøtekomme dette og teknologien finnes lett tilgjengelig for å få dette til. Så da målene ser så like ut og det kan gi en gevinst for begge parter, hvorfor er det ikke stor etterspørsel og krav om miljøfokus når bedrifter søker etter lokaler og byggherrer skal oppføre næringsbygg i Norge. Formålet med denne oppgaven er å få frem effektene og konsekvensene ved å ha ett sterkt miljøfokus når man søker etter lokaler til sin bedrift som leietaker og når man som byggherre oppfører ett nybygg. Norge er i startgropen når det kommer til miljøfokus ved oppføring av bygg og de positive synergiene ved å satse på dette har hverken leietaker eller gårdeier god nok oversikt på til at det er betalingsvilje og krav om dette i markedet. Med denne oppgaven vil man å få frem effektene ett miljøbygg vil kunne gi for både leietakere og gårdeier som gjør at begge parter ser en positiv verdi for deres virksomhet å satse på dette. Med bakgrunn i formålet til oppgaven er det stilt 3 forskningsspørsmål som er forsøkt besvart: 1. Hva er beslutningsgrunnlaget for leietakere ved valg av lokale/beliggenhet/bygg? 2. Hvilke egenskaper ved ett lokale er det leietaker vil være villige til å betale en høyre leie for? 3. Hvilken merverdi vil eiendomsbesittere ha ved å oppføre og eie ett miljøbygg? Oppgaven vise at det norske eiendomsmarkedet kun er i startgropen når det gjelder miljøfokus for næringsbygg. Man trenger flere referanseprosjekter for å klare å dokumentere de forventede positive effektene ved å leie og eie miljøbygg. I bedre utviklede eiendomsmarkeder som det amerikanske kan man dokumentere at miljøbygg har lavere driftskostnader, oppnår høyre leie, positivt omdømme, attraktiv arbeidsgiver, høyre salgspris, imøtekomme myndighetskrav og fleksibilitet. Det som fremkommer av oppgaven for det norske markedet er at leietakere fortsatt har beliggenhet som hovedkriterie ved valg og søk etter nye lokaler. Men i de enkelte beliggenhetene hvor leietaker har flere valgmuligheter vil miljøegenskapene ved ett bygg kunne være utslagsgivende i forhold til hvilket lokale som velges. Betalingsviljen til leietakerne refererer seg i utgangspunktet til den generelle markedsprisen i området for lokaler av lik standard. Det leietakere har en merbetalingsvilje for er direkte besparelser gjennom reduserte driftskostnader i forhold til energi og løpende vedlikehold. Dette gir insitamentet for byggherre å oppføre miljøbygg i forhold til markedskrav som vil bli stilt i fremtiden. Et miljøbygg vil gjøre at utbygger ikke falle fra i markedet, får økt kompetanse, imøtekommer fremtidige krav fra leietakere og kjøpere og offentlige myndigheter. Effekten av disse momentene vil utbyggere måtte vurdere opp imot den forventede merkostnaden investeringen medfører. Slik utviklingen er nå ser det ut til at byggherrer vurderer merverdien av disse momentene som høyre enn merinvesteringen da det blir det satset på og oppført flere miljøbygg i Norge. Dette gjør man som leietaker i Norge får ett reelt valg når det kommer til miljø og lokaler i fremtiden.