Oppfølgning og bruk av LCC-analyser i utvikling og forvaltning av eiendom
Master thesis
Permanent lenke
https://hdl.handle.net/11250/2784432Utgivelsesdato
2021Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
Oppgaven søker å belyse hvordan norske offentlige og private eiendomsaktører jobber med LCC (livssykluskostnader) i sitt arbeid med utvikling og forvaltning av eiendom. Klimadiskusjonen får stadig større plass i samfunnsdebatter, fremtidsmål og engasjement. Eiendomsbransjen står for 40% av verdens energibruk og klimagassutslipp, og mulighetene for utslippskutt i bransjen er store og nødvendige (TU.no, 2015). Ettersom utvikling og ombygging av byggverk er sammensatt av mange komponenter og prosesser, kan det samlede co2 avtrykket være vanskelig å definere. Som ett verktøy i prosessen vil LCC metodikken kunne benyttes for å belyse både kostnader og utslipp som strekker seg over byggets levetid.
Lov og forskrift pålegger offentlige aktører å vurdere LCC ved innkjøp av varer og tjenester, men gir ingen detaljert beskrivelse av gjennomføring og omfang. Videre legger aktuell teori frem viktigheten av oppfølgning av LCC kalkyler videre ut i driftsfasen. Oppgaven søker således å belyse hvordan aktørene i bransjen benytter seg av LCC som metodikk ved oppgradering og utvikling av eiendom, samt hvordan disse kalkylene følges opp gjennom driftsfasen. Videre belyses det hvordan aktørene benytter seg av metodikken som ett ledd i eiendomsforvaltning og hvilke verktøy som benyttes for kalkulering, analysering og vurdering av LCC.
Oppgaven er tuftet på nasjonal og internasjonal teori innenfor fagområdet LCC. Til gjennomføring av litteratursøk er forskningsartikler, bøker, masteroppgaver, undervisningsmateriell og annet relevant fagstoff gjennomgått. Dette for å gi en oversikt over etablert teori samt danne grunnlaget for innhenting av oppgavens empiri. Til innhenting av oppgavens primærdata er det benyttet kvalitativ metode i form av dybdeintervjuer og uformelle samtaler. Oppgavens respondenter er bestående av offentlige og private eiendomsbesittere, representert ved tre offentlige aktører og en privat.
Analysering av oppgavens empiri viser at aktørene hovedsakelig benytter seg av metodikken til konsekvensvurderinger i konsept og tidligfase under prosjektutvikling. Videre benyttes metodikken som ett ledd i eiendomsforvaltningen til å vurdere kost/nytte av inkrementelle vedlikeholds- og oppgraderingsprosjekter.
Videre fremkommer det at respondentene opplever arbeidet med LCC i henhold til teorien som for kompleks og benytter seg således av metodikken i forenklet grad. På bakgrunn av dette overlater alle respondentene kalkylearbeidet i prosjektfasen til rådgivere og entreprenør etter hvert som graden av detaljering øker. Oppgavens egeninnsamlede empiri avdekker at respondentene har lite fokus på oppfølgning av metodikken videre ut i driftsfasen. Dette til tross for at teorien fremhever hvordan LCC kalkyler i over halvparten av tilfellene avviker med så mye som 50% (Dodd et al. 2021). The thesis seeks to shed light on how Norwegian real estate holders, both public and private, work with LCC (life cycle costs) in their development and management of real estate. The climate discussion is gaining more and more ground in societal debates, future goals and overall engagement. The real estate industry accounts for 40% of the world's energy and resource consumption, so the opportunities for emission cuts in the industry are large and necessary (TU.no, 2015). As the development and conversion of buildings is composed of many components and processes, the total CO2 footprint can be difficult to define. As one tool in the process, the LCC methodology can be used to shed light on both costs and emissions that extend over the life of the building.
Law and regulations require public real estate holders to assess LCC when purchasing goods and services, but the regulations do not provide a detailed description of implementation and scope. Furthermore, the current theory presents the importance to follow-up LCC calculations further out in the operational phase. The thesis thus seeks to shed light on how the players in the industry use LCC as a methodology for upgrading and developing property, as well as how these calculations are followed up throughout the operational phase. It also sheds light on how the players use the methodology as part of property management and which tools are used for calculation, analysis and assessment of LCC.
The thesis is based on national and international theory within the subject area LCC. To carry out literature searches, research articles, books, master's theses, teaching materials and other relevant subject matter have been reviewed. This is to provide an overview of established theory and form the basis for obtaining the thesis' empirical data. Qualitative methods in the form of in-depth interviews and informal interviews have been used to obtain the thesis' primary data. The respondents of the thesis consist of public and private property owners, represented by three public actors and one private.
Analysis of the thesis empirical data shows that the actors mainly use the methodology for impact assessments in concept and early phase during project development. Furthermore, the methodology is used as part of the property management to assess the cost / benefit of incremental maintenance and upgrade projects.
Furthermore, it appears that the respondents experience the work with LCC according to the theory as too complex and thus use the methodology to a simplified degree. Based on this, all respondents leave the calculation work in the project phase to consultants and contractors as the degree of detailing increases. Of the respondents asked, there is little focus on follow-up of the methodology further into the operational phase. This is despite the fact that theory highlights how LCC calculations in more than half of the cases deviate by as much as 50% (Dodd et al. 2021).