Ekspropriasjon og full erstatning

Abstract

Ekspropriasjon av fast eiendom er tvungen avståelse av eiendomsretten med full erstatning som motytelse. Erstatningen er fastsatt i Grunnlovens §105. Oppgavens problemformulering og forskningsspørsmål omhandler ekspropriasjon og full erstatning av hele eiendommer i pressområder. Oppgaven er ett tverrfaglig studie innen fagene juss, økonomi og eiendomsutvikling. Innledningsvis gis det en innføring i relevant tverrfaglig teori. Denne teori anvendes til å utvikle et nytt rammeverk til beregning av full erstatning. Dette nye rammeverket er en metodologi kalt ‘Ekspropriasjonsmodellen’. 10 konkrete eiendommer analyseres, alle hentet fra pressområder i Oslo og omegn. Analysen avdekker svært interessante funn definert som; avvik fra full erstatning, delvis full erstatning og full erstatning. Hovedfunnene er diskutert i lys av oppgavens teori og empiri. Funnene avdekker at skjønn er en subjektiv vurderingsmetode, hvor eiendommens fulle verdi blir skjønnet tilfeldig og vilkårlig. Analysen viser til andre objektive og kvantifiserbare metoder kjent fra økonomi og eiendomsutvikling som er langt mer treffsikre. Analysen viser til avvik på full erstatning ved beregning av eiendommens påregnelige utbyggingspotensiale. Eiendommens verdi er ofte fastsatt uten bruk av sakkyndige til vurdering av eiendommenes påregnelige utbyggingspotensiale. Grunneier har bevisbyrden for eiendommens fulle verdi. Skal han oppnå full erstatning, er det er nødvendig med pålitelig dokumentasjon av eiendommens påregnelige utbyggingspotensiale. Analysen viser at bruken av kapitaliseringsrenten til beregning av eiendommens bruksverdi ofte er tilfeldig satt. Den nye Skeidar-dommen blir her analysert, hvor nye viktige avklaringer er bestemt av Høyesterett; kapitaliseringsrenten skal sammenliknes med markedsutviklingen på stedet. Feil bruk av rente medfører at eiendommens fulle verdi blir tilfeldig satt. Videre viser analysen at skjønnsretten ikke er konsekvent i bruken av salgsverdi og bruksverdi, eller at skjønnsretten ikke har en felles forståelse av disse sentrale begreper. Det gjort en beregning av samlede honorarer til sakkyndige. Advokater har fått ca. 90% av honorarene mens andre sakkyndige har fått ca. 10%. Analysen foreslår en honorarfordeling tilsvarende 50/50, begrunnet med et behov for å øke kvaliteten på dokumentasjonen og troverdigheten på vurderingene rundt eiendommens fulle verdi. Konsekvensene av skjønnsmessige feilvurderinger fører til økt konfliktnivå, tilfeldig verdifastsettelser og vilkårlig inndragning av økonomiske verdier fra grunneier til det offentlige. Alt dette strider imot formålet bak Grunnlovens §105. Med bakgrunn i funnene er det forslått endringer i skjønnsprosessloven. Avslutningsvis er refleksjoner for videre arbeid med videreutvikling av ekspropriasjonsmodellen til en ny standard innen ekspropriasjon.

Expropriation of real estate in Norway is a compulsory relinquishment of the property right with full compensation in return. This compensation is stipulated in §105 of the Constitution. This thesis's problem definition and research questions deal with expropriation and full compensation of properties in press areas. Initially, an introduction to multidisciplinary theory is given. This knowledge is used to develop a new methodology for evaluating full compensation, called the 'Expropriation Model'. 10 specific properties have been extracted from press areas in Oslo and the surrounding area, these are analysed using the classic qualitative methods. This thesis is an interdisciplinary study in the fields of law, economics and real estate development. Interesting findings defined as; nonconformities, notable and full compensation are documented. The main findings are discussed in light of the thesis theory and empiricism. The findings reveal that discretion is a subjective method, where the value of the property is estimated at randomly and arbitrary. The analysis refers to other objective and quantifiable methods known from economics and real estate development that are far more accurate. The analysis refers to deviations from full value when calculating the property's projected development potential. The value of the property is often set without the use of experts to assess the property's projected development potential. If the landowner is to receive full compensation, it proves that reliable documentation of the property's projected development potential is necessary. The analysis shows that the use of the capitalization rate to calculate the property's value is often set randomly. The new ‘Skeidar’ judgment is analysed here where new important clarifications have been determined by the Supreme Court; the capitalisation rate shall be compared to market developments at the site. Incorrect use of interest means that the full value of the property will be randomly set. Furthermore, the analysis shows that the court is not consistent in the use of ‘sales value’ and ‘value in use’, or that the court does not have a common understanding of these key concepts. An analysis has been made of the distribution of fees of experts. Lawyers have received approx. 90% of the fees, while other experts have received approx. 10%. The analysis proposes a fee distribution equivalent to 50/50, based on increasing the quality of the documentation and the credibility of the assessments around the full value of the property. The consequences of discretionary misjudgements lead to increased levels of conflict, random valuations and arbitrary encroachment of economic values from the landowner to the public. All this contradicts the purpose behind §105 of the Constitution. Based on the findings, changes have been proposed in the ‘Skjønnsprosessloven’. Finally, reflections on further work on developing the ‘Expropriation model’ to a new standard in expropriation.