Boligmarkedet i Norge - «Kan den sterke prisveksten rettferdiggjøres av fundamentale faktorer, eller er det en boble i det norske boligmarkedet?»

Abstract

De siste årene har boligmarkedet i Norge vært preget av høy boligprisvekst hvor boligprisene i 2017 var på sitt høyeste noensinne. Generelt viser historiske boligbobler en dramatisk økning i boligprisene etterfulgt av et dramatisk fall. Hovedformålet med denne avhandlingen er å undersøke hvor vidt vi kan argumentere for en boble i boligmarkedet. Vi har definert en boligboble som et fenomen hvor utviklingen i boligprisene ikke kan forklares av fundamentale faktorer som driver boligprisene. Først presenterer vi tidligere litteratur om emnet etterfulgt av en beskrivelse av metodikk og et kort sammendrag av historiske boligbobler. Videre presenterer vi våre funn før vi kommer med en konklusjon. Vi studerer boligmarkedet ved hjelp av forskjellige analyseverktøy for å prøve å belyse det komplekse markedet fra forskjellige vinkler. Analysen avgrenses til en analyse av price-to-rent (P/R) og Tobins q rater, trendanalyse med Hodrick-Prescott filter samt en kointegrasjonstest. I tillegg analyseres boligmarkedet i lys av Case og Shillers sjekkliste. Som mål på fundamental verdi har vi benyttet leiepriser, gjenanskaffelseskost, arbeidsledighet, rente, husholdningenes inntekter og boligmassen. P/R og Tobins q ratene indikerer at boligprisene er sterkt overvurdert i forhold til fundamental verdi, mens HP-filteret ikke viser nevneverdig overvurdering. Kointegrasjonstesten viser ingen langsiktig likevekt mellom boligprisene og de fundamentale faktorene arbeidsledighet, rente, husholdningenes inntekter og boligmasse, noe som indikerer en boligboble. I tillegg så støtter Case og Shillers sjekkliste en overvurdering av boligprisene. Funnene i denne avhandlingen gir oss grunnlag for å argumentere for at det norske boligmarkedet preges av bobletendenser da utviklingen i boligprisene ikke kan rettferdiggjøres av de fundamentale faktorene.