Kupping av auksjoner i det norske boligmarkedet

Abstract

I de seneste årene har kupping av budrunder blitt et voksende fenomen i et allerede hett norsk boligmarked (Eiendomsverdi, 2016). Kuppbud innebærer å legge inn bud direkte til selger før ordinære budrunder, noe som dermed ekskluderer andre interessenter. Flere aktører i boligmarkedet har uttalt seg om kuppbud. De oppfordrer selgere til å takke nei til kuppforsøk og heller gjennomføre ordinære budrunder. Disse påstandene virker i stor grad å være basert på subjektive vurderinger fra de enkelte aktørene, da det er svært få empiriske studier på emnet. Denne masteroppgaven tilbyr et empirisk studie der vi ser på effekten av at kuppbud aksepteres. Problemstillingen som blir besvart i denne masteroppgaven er: Hvilken effekt har aksept av et kuppbud på boligens salgspris? Resultatene fra dette studiet vil derfor kunne være av interesse for de fleste aktører i boligmarkedet. I denne masteroppgaven har vi benyttet både auksjons- og atferdsteori for å kunne forklare fenomenet kuppbud nærmere. Grunnleggende auksjonsteori sier at ordinære budrunder vil gi den høyeste salgsprisen på boligen, noe som tilsier at aksept av et kuppbud vil gi en negativ effekt på salgsprisen (Milgrom og Weber, 1982). Datautvalget består av 7.589 observasjoner i Oslo som er lagt ut til salg fra januar til og med oktober 2016. Av disse observasjonene er 552 boliger registrert som kuppet. Meglers prisantydning skal være det beste estimatet på boligens reelle verdi før selve boligsalget. Derfor har vi først gjennomført rene gjennomsnittsbetraktninger der vi undersøker om selger i gjennomsnitt oppnår et større avvik fra prisantydningen dersom et kuppbud aksepteres. Prisantydningen kan være feilsatt, både systematisk og usystematisk. Det er derfor behov for å teste robustheten i resultatet fra gjennomsnittsbetraktningene. Dette har vi valgt å gjøre i form av en hedonisk regresjonsmodell, hvor prisantydningen er byttet ut med utvalgte egenskaper ved boligen som alder, beliggenhet, størrelse og lignende. Vi får dermed også et resultat som er uavhengig av meglers prisantydning. Resultatene i denne oppgaven er interessante. Alle våre analyser tyder på at boliger som er kuppet selges til en høyere pris enn boliger som blir solgt ved ordinære budrunder. Uttaleser fra aktørene i boligmarkedet støttes derfor ikke av våre resultater. Resultatene finner heller ikke støtte i grunnleggende auksjonsteori, men kan til en viss grad forklares ved atferdsteori, hvor man bryter med forutsetninger om rasjonelle aktører og fullstendig informasjon.