Verdsettelse av Selvaag Bolig ASA

Abstract

Formålet med oppgaven er å gjennomføre en verdsettelse for å kunne besvare problemstillingen: Hva er Selvaag Bolig ASA verdt per 31.12.2023?

Gjennom oppgaven har vi utført en selskaps- og bransjebeskrivelse som har gitt oss en grundigere forståelse for selskapet i tillegg til deres konkurrenter. Videre har vi gjennomført en strategisk analyse for å fastsette selskapets styrker, svakheter og fortrinn. For å komme frem til dette benyttet vi en PESTEL-analyse og Porters bransjeanalyse, som belyser eksterne faktorer, mens vi benyttet VRIO-rammeverket for å sette lys på interne faktorer. Samlet sett anser vi Selvaag Bolig ASAs lange fartstid i markedet, brede tilbud innen ulike boligkonsepter og endringsvillighet på grunn av nye krav for bærekraftsrapportering som sterke sider ved deres drift. På den andre siden ser vi at endringsprosessen vil kreve tunge og kostbare investeringer, som kan gi negative virkninger i fremtiden.

Regnskapsanalysen etterfulgte den strategiske analysen. Resultatene fortalte oss at selskapets finansielle stilling generelt var god med høy lønnsomhet, også sammenliknet med konkurrentene. I fremtiden vil det være viktig å se på variabler som høyere rente og økte materialkostnader som kan påvirke lønnsomheten. Videre la den strategiske analysen og regnskapsanalysen grunnlaget for å estimere fremtidige kontantstrømmer.

For å estimere kontantstrømmer 5 år frem i tid, samt et terminalledd, har vi benyttet oss av regnskapstall for de siste 5 årene. For å kunne beregne selskapsverdien og følgelig aksjekursen neddiskonterte vi disse kontantstrømmene ved hjelp av avkastningskravet til totalkapitalen, WACC. Ved beregningen av WACC kom vi frem til et avkastningskrav på 6,62%. Den fundamentale verdsettelsen endte med et kursmål på 26 kroner. For å få en bedre oversikt over kursen med hensyn på markedet benyttet vi oss av en markedsbasert verdsettelse. Dette ga oss en aksjekurs på 36 kroner.

Avslutningsvis valgte vi å vektlegge den fundamentale verdsettelsen tyngst, med 60%, mens den markedsbaserte verdsettelsen ble verdsatt med 40%. Med denne kombinasjonen endte vi på en aksjekurs på 30 kroner. Dette tilsvarer en estimert markedsverdi på egenkapitalen på 2,81 milliarder kroner. Sammenliknet med faktisk aksjekurs den 31.12.2023 på 33,1 kroner, er dette en nedside på 9,37%.

The purpose of this thesis is to conduct a valuation of Selvaag Bolig ASA to answer the research question: What is Selvaag Bolig ASA worth as of 31.12.2023?

The thesis began by providing a company- and industry description to provide a deeper understanding of the company and its competitors. A strategic analysis followed this to determine their strengths, weaknesses, and advantages. To understand the external factors, we performed a PESTEL analysis and an analysis of Porter’s five forces. To gather an understanding of the internal factors, we used the VRIO framework. Overall, we consider Selvaag Bolig ASA’s long experience in the market, a broad range of different housing concepts, and ability to adapt new reporting requirements as strengths within their operations. On the other hand, we believe that the change process will require significant investments, which may have negative effects in the future.

Following the strategic analysis, we performed a financial analysis. The results of this analysis taught us that the company's financial health is good, with generally high profitability compared to its competitors. In the future, we believe that variables such as higher interest rates and material costs will affect the profitability. These analyses laid the foundation for predicting future cash flows.

We have used annual reports from the last five years to predict the future cash flows for the next five years, in addition to a terminal value. To discount these cash flows, we determined the weighted average cost of capital, WACC. The calculation of the cost of capital gave us a WACC of 6,62%. The fundamental valuation method resulted in a target price of 26 NOK per share. To gather a better understanding of the price per share, we conducted a marketbased valuation. The market-based valuation resulted in a target price of 36 NOK per share.

Finally, we chose to combine the two valuation methods. Since the majority of this thesis is based on the fundamental valuation method, we chose to emphasize this method with 60% and the market-based valuation with 40%. This resulted in a target price of 30 NOK per share, which equates to a market value of 2,81 billion NOK. Compared to the actual price per share as of 31.12.2023, of 33,1 NOK, our estimates suggest a downside of 9,37%.