The impact of Energy Performance Certificates on the sales price of a dwelling in a market with rising electricity prices

Abstract

Denne oppgaven undersøker effekten av energimerking (EPC) på salgsprisen til en bolig i et marked med høye strømpriser. EU implementerte EPC-systemet for å gjøre investorer mer bevisste på energieffektiviteten til bygninger, både for privat- og næringslivsmarkedet. I de siste par årene har strømprisen nådd nye rekorder. Motivasjonen bak denne forskningen er å undersøke om de ulike energikarakterklassene i energimerkingen har en tydligere prispremie etter å ha vært omsatt i et marked med økt fokus på energieffektivitet og miljømessige bærekraftstiltak over lengre tid. Vi bruker tre ulike metoder for å undersøke effekten av EPC energimerket på salgsprisen i Oslo og Trondheim: en hedonisk regresjon, en "fixed effects" modell mellom boligenheter og en generalisert additiv modell (GAM). Siden strømprisen har steget mye de siste par årene, deler vi modellen i en «pre»- og «post»-versjon basert på den høyeste verdien observert for å kunne undersøke potensielle prispremieeffekter nærmere.

Resultatene av denne studien fant ingen bevis for signifikante effekter for energimerking på salgsprisen til en bolig, selv i et presset marked med høye strømpriser. Vi konkluderer med at det ikke er sterke bevis for at en prispremie er relatert til energimerkingskarakter, noe som indikerer at det tiltenkte målet med EPC-systemet ikke nødvendigvis er så vellykket som presentert. Den potensielle effekten vi fanger opp i noen av modellene våre kan stamme fra andre attributter som for eksempel standarden på boligen. Dette illustrerer at det antagelig er andre attributter med større betydning for investoren som bidrar til høyere salgspriser på boliger i eiendomsmarkedet.

This thesis studies the effects of energy performance certificates (EPCs) on the sales price of a dwelling in a market with high electricity prices. The EU implemented the EPC system to make investors more aware of the energy efficiency of the building and in the last couple of years the electricity price have experienced new records. The motivation behind this research is to examine whether the different EPC energy grades have a price premium after being exposed to an increased focus on energy efficiency and environmental sustainability measures over time. We apply three different methods to examine the effect of EPC energy grade on the sales price in Oslo and Trondheim: a hedonic regression, a within units fixed effects model and a generalized additive model (GAM). Since the electricity price spiked the last couple of years, we divide our model into a "pre" and "post" version based on the spike to be able to examine the potential price premium effects.

\noindent The results of this study found no evidence of significant effects from EPC energy grades on the sales price of a dwelling, even in a pressured market with high electricity prices. We conclude that there is no strong evidence for a price premium related to energy performance certificates, which indicates that the intended goal of EPC system is not necessarily as successful as presented. The potential effect we register in some of our models could stem from other features, like for example the standard of the dwelling. This illustrates that it is most likely some other attribute(s) with more significance to the investor that contributes to higher sales prices for dwellings in the real estate market.