Essays on Banking Regulation, Mortgage Lending, and Risk

Abstract

Norsk sammendrag Norge har opplevd tiår med økende boligpriser, og lave boliglånstap hos bankene. Myndighetene har søkt å dempe boligpris- og gjeldsvekst gjennom utlånsreguleringer, etablert åpenhetskrav rundt renter for å begrense prisdiskriminering og innført nye krav for å sikre at bankene har tilstrekkelig egenkapital til å tåle en krise. Gjennom fire artikler belyses hvordan banker og forbrukere tilpasser seg til reguleringer. De viser hvordan regulering av boliglån påvirker utlånsatferd, hvordan bankene bruker ulike verdsettelsesmetoder når de yter boliglån i distriktene sammenlignet med i sentrale områder og hvordan sentralitet påvirker risiko for tap ved tvangssalg, hvordan bankene diskriminerer mellom ulike kundegrupper ved prising av boliglån. Avslutningsvis viser siste artikkel hvordan implementering av et felles rammeverk for risikomodeller i bankene slår ut i faktisk kapitalnivå i ulike land med ulik risiko.

Boliglånsregulering i et marked hvor både forbrukere og banker opplever at det er liten risiko i utlån leder til at forbrukerne finner nye og dyrere lånekilder, og til at boliglånsbankene refinansierer opp mot grensene i utlånsreguleringene etter hvert som boligprisene øker. På samme måte vil perioder med lave tap i bankene kunne lede til bruk av optimistiske verdivurderinger i mindre sentrale områder, og slik bidra til at flere husholdninger i distriktene blir utsatt. Når det innføres krav om prisrapportering, så syntes bankene å endre strategi fra prisdiskriminering mellom kunder ved innvilgelse av boliglånet, til å diskriminere mellom grupper av kunder gjennom å etablere nye konsepter og produkter med like produktegenskaper, men ulik pris. Vi ser også at bruken av mer avanserte risikomodeller for beregning av kapitalbehov i bankene ikke fanger opp risiko knyttet til det enkelte land og marked, og syntes å lede til høyere kapitalkrav i land med en sterkere økonomi og mer robust banksektor.

Samlet viser artiklene at lange perioder med stigende boligpriser og lave tap for bankene medfører en at bankene gradvis blir mer risikovillig. Bankene har også betydelig evne til å tilpasse seg reguleringer som er ment å begrense utlån eller uheldig markedspraksis ved å endre strategi.

English summary Norway has experienced decades of rising housing prices and low mortgage losses. The authorities have curbed the growth of house prices and debt through lending regulations, established transparency requirements around interest rates to limit price discrimination, and introduced new requirements to ensure banks have sufficient equity capital to withstand a crisis. Four articles highlight how banks and consumers adapt to regulations. They show how mortgage regulations affect lending behavior. Banks use different valuation methods for loans in rural and central areas, and centrality involves the risk of loss in forced sales. They discriminate between different customer groups when pricing mortgages. Finally, the last article shows that implementing a common framework for risk models results in actual capital levels in other countries with different risks.

Mortgage regulations in a market where consumers and banks perceive little risk in lending lead consumers to find new and more expensive sources of loans and refinancing up to the limits of the lending regulations with rising house prices. Similarly,periods of low losses could lead to optimistic valuations in less central areas, thus contributing to more exposed households in rural areas. When the government introduces requirements for price reporting, the banks change their strategy from price discrimination between customers when granting the mortgage to discriminating between groups of customers by establishing new concepts and products with similar product characteristics but different prices. Using more advanced risk models for calculating bank capital requirements does not capture risks linked to the individual country and market. It leads to higher capital requirements in countries with stronger economies and more robust banking sectors.

The articles show that long periods of rising housing prices and low mortgage losses mean that the banks gradually become less risk-averse. However, they quickly adapt to regulations that limit lending or reduce adverse market practices by changing strategies.