LCC-konseptet for bærekraftige løsninger innen utleieboligvirksomheten
Abstract
Formålet med oppgaven var å belyse utleieselskapenes arbeid med å skaffe leietakerne gode boliger i trygge omgivelser, innenfor rammene av en bærekraftig utvikling. Boforhold, boalternativer, bosettingsmønstre, eiendomsrettigheter og eiendomsregistreringer i Norge har sett vidt forskjellig ut opp gjennom tidene. Leieforhold til eiendommer og boliger ligger også innenfor dette bildet, mange mennesker har vært i kontakt og forholdt seg til dette. Oppgaven tar derfor et historisk tilbakeblikk og ser på utviklingen av disse områdene og innplasserer utleieboligen i dette historiske bildet. Noen korte sammenligninger mot andre nordiske land ble også valgt å ta inn i denne betraktningen. Utleieboligvirksomheten i Norge i dag skaffer boliger til mange mennesker. Den siste Folke- og boligtellingen i 2001 viste at vel 23 % av den samlede boligmassen i Norge var leieboliger og at 17,9 % av alle bosatte bodde i slike leiligheter. På hvilken måte bransjen klarer å skaffe gode boliger og trygge boforhold for sine leietakere, innenfor rammene av en bærekraftig utvikling med tekniske/økonomiske, juridiske, sosiale- og miljømessige forhold, vil nok variere blant aktørene ut fra vilje, evne til å håndtere disse spørsmålene og de ytre rammebetingelsene. Oppgaven ble til slutt begrenset til å undersøke hva utleieselskapene prioriterer når de planlegger, bygger og forvalter sine utleieboliger, og i hvilken grad de benytter LCC-
konseptet for å oppnå bærekraftige løsninger innenfor sin forretningsvirksomhet. Litteratursøkene etter sekundærinformasjon ble gjort via BIBSYS Nettsted og forskjellige fagdatabaser via NTNUs nettportal. Videre ble det søkt etter valid stoff via Internet og søkemotorene Kvasir, Google og Yahoo. Brønnøysundregistrene, SSB, Norges Bank og Statens kartverk og Regjeringen med forskjellige departementer var viktige informasjons-
steder for faktiske data og sekundærinformasjon. Opplysninger om politiske vedtak og rammebetingelser ble også innhentet via nettstedene til regjeringen og de aktuelle departementene. Litteraturen ble grovsortert før valg av valid sekundærinformasjon og data til oppgaven. For innhenting av primærinformasjonen ble det gjort vurderinger omkring spørsmåls-baserte undersøkelsesmetoder, og kvantitative og kvalitative metoder og data. Valget ble en kvantitativ spørreundersøkelse blant et utvalg av utleieselskaper i Norge. Til spørreundersøkelsen ble det utarbeidet et eget valid spørsmålsbatteri Utvalget falt på 32 utleieselskaper, fortrinnsvis i landets fire største byer. Antall respondenter ble i alt 18 selskaper, altså en svarprosent på 56,3 %. Svarene ble sortert og satt inn i et excell regneark før videre bearbeiding og analyser for å lete etter generelle og spesielle funn, undersøke om det fantes likhetstrekk i besvarelsene, og variasjoner både individuelt og mellom de forskjellige typene av utleieselskap.
Oppgaven trekker opp flere interessante funn og nyanser innenfor teknisk/økonomisk side, juridisk side, samt den sosiale- og miljømessige siden. Funnene viser at aktørene utleieboligbransjen i begrenset grad kjenner til LCC-konseptet og LCC-kalkulatorene. Bruken av konseptet var også relativt liten, og de stiller heller ikke krav til konsulentene om at LCC beregninger og analyser skal fremlegges. Det var en klar sammenheng mellom kjennskap til og bruken av LCC. Det var individuelle forskjeller mellom de ulike typer av utleieselskap. 2/3 av respondentene opplyste om at de utarbeider vedlikeholdsplaner for sin utleieboligportefølje. Det var en utbredt oppfatning blant utleieselskapene at lov om offentlige anskaffelser §6, også burde gjelde for private utleieselskaper. Lov-paragrafen sier at det ved anskaffelser skal tas hensyn til livssykluskostnader, universell utforming og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen. De aller fleste utleieselskaper bruker egne utarbeidede husleiekontrakter. Flertallet av respondentene avviste ikke at bruk av LCC konseptet kan gi en positiv effekt til utleieboligens status og omdømme. Flertallet av respondentene mener at LCC-konseptet kan ha en viss betydning for den arkitektoniske og estetiske kvaliteten på byggene. Størsteparten av respondentene mener at bruk av konseptet ville ha høynet de indre miljøkvalitetene i byggene. Miljøvennlige leiligheter og leilighetenes energibehov etterspørres lite blant leietakerne. Flertallet av selskapene mener at LCC-konseptet kan gi positive bidrag til den globale og miljømessige utfordringen med avfallsreduksjon og klimagassutslipp. Oppgaven anbefaler å se nærmere på opplæringstilbud omkring LCC, videreutvikling av EDB-baserte LCC-verktøy, oppgradering av nøkkeltalls-databaser, standardisering av husleiekontrakter, samt utvikling og implementering av en miljøkalkulator i tilknytning til EDB-baserte LCC-kalkulatorer. Noen av anbefalingene som er gjort betinger nærmere undersøkelser og vurderinger før en eventuell videreføring.