En modell for verdibevaring i offentlig eiendomsforvaltning - Er verdibevaring bare et spørsmål om store nok vedlikeholdsbudsjetter?

Abstract

Offentlig verdibevaring er et tidsaktuelt tema også i media. Det er skapt et inntrykk av at offentlig eiendomsforvaltning ikke er i stand til å ivareta verdiene i bygningsmassen på vegne av fellesskapet og det henvises til svimlende beløp på vedlikeholdsetterslep. Oppgavens formål har vært å utarbeide en modell for relevante innsatsfaktorer for et verdibevarende vedlikehold basert på en litteraturstudie og analyse av datagrunnlag fra Forsvarsbygg gjennom problemstillingen: Hvilke direkte faktorer synes å være de viktigste for tilstanden i en bygningsportefølje og er det en klar sammenheng mellom utvalgte årsaksfaktorer og utviklingen av porteføljens tilstand? Litteraturstudien viste at det kan være flere årsaksforhold som påvirker utviklingen av tilstandsgrad i en portefølje samtidig som at tidligere studier ikke viser et entydig bilde på hva som påvirker tilstanden. Jeg har valgt å se nærmere på direkte årsaksfaktorer som åpenbart burde ha en påvirkning på tilstandsutviklingen og har tatt utgangspunkt i en modell med vedlikeholdsinnsats som en direkte forklaringsvariabel som antatt har en påvirkning av tilstandsutviklingen. I denne oppgaven har jeg gjennomført en regresjonsanalyse for å se om de direkte forklaringsvariabler kan predikere utviklingen av tilstanden på bakgrunn av den utarbeidede modellen utledet fra litteraturstudien. Analysegrunnlaget er basert på 980 000 kvm av Forsvarsbyggs portefølje som er tilstandsvurdert 2 ganger. Gjennomførte vedlikeholdskostnader i perioden mellom første og andre tilstandskartlegging var den utvalgte forklaringsvariabelen i tillegg til at andre forklaringsvariabler som brukerfinansierte tiltak, kostnader i forhold til registrert behov samt alder ble lagt inn i analysemodellen. Analyseresultatene viste at forklaringsvariablene ikke hadde en statistisk sammenheng eller forklaringseffekt med utviklingen av tilstandsgraden eller hvilken tilstand bygget hadde ved siste tilstandsregistrering. Oppgaven viser at selv om det er tilført langt mer vedlikeholdsmidler enn det registrerte behovet i tilstandsregistreringene ved første måling, har dette ikke hatt en effekt. En mulig forklaring på analyseresultatet er feil i tilstandsregistreringene og en kan stille spørsmålstegn om reliabiliteten til måleresultatene, det vil si om målingene er konsistente og nøyaktige. For å undersøke reliabilitet i tilstandskartlegginger gjorde jeg en sammenliknende analyse basert på 2 profesjonelle aktører som kartla et identisk utvalg av bygg i Forsvarsbygg. Denne analysen konkluderte med at aktørene kom frem til divergerende resultater både når det gjaldt avvik på bygningsdeler og tekniske anlegg samt kostnadsvurderinger forbundet med dette. Oppgavens konklusjon er at modellen som er utgangspunktet for analysen ikke kan verifiseres på et statistisk grunnlag. Vedlikeholdsinnsats og brukerfinansierte tiltak har ingen effekt på utviklingen av tilstandsgraden eller hvilken tilstand bygget har. Forutsetningene for modellen, som er utgangspunktet for analysen, er at tilstandsregistreringene har tilfredsstillende reliabilitet. Denne forutsetningen er ikke til stede. Dette betyr at grunnlaget for optimal vedlikeholdsplanlegging ikke er til stede. Dette basert på at korrekt oversikt over tilstand er grunnlaget for å kunne planlegge et optimalt vedlikehold i tillegg til å måle hvilken effekt vedlikeholdet har hatt. Dette betyr at det ikke vil være mulig å finne en balanse mellom tilgjengelig budsjett basert på strategi på det ene siden og vedlikeholdsbehovet basert på en tilstandsgrad med tilfredsstillende reliabilitet på den andre siden. Tilstandsregistreringer er den beste metoden som i dag finnes for å måle tilstand og utvikling av denne. Imidlertid setter dette strenge krav til utførelse, kompetanse og erfaring. Oppgaven konkluderer med at sannsynligheten er høy for at tilstandsregistreringer kan gi svært divergerende resultat forklart i forskjellig erfaring, kompetanse eller for lite ressursbruk. I en slik situasjon er tilstandsregistreringer ikke egnet som grunnlag til å planlegge vedlikehold eller for å måle utviklingen i en portefølje. På bakgrunn av denne oppgaven kan en stille spørsmålstegn med de store tall for vedlikeholdsetterslep og negativ utvikling i media i de siste årene. Det er en felles oppfatning at innenfor offentlig eiendomsforvaltning er det et stort vedlikeholdsetterslep, men spørsmålet blir hvor mye det i realiteten er. Oppgaven peker også på at ulike preferanser til definisjonen av vedlikehold også kan gi forskjellig resultat i hva en definerer som vedlikeholdskostnader sett opp mot andre prosesser som løpende drift samt at vedlikeholdsbegrepet er noe snevert definert. Denne oppgaven tar utgangspunkt i Forsvarsbyggs portefølje og et utvalg på 980 000 kvm. Dette er ikke tilstrekkelig for å generalisere for andre offentlige eiendomsbesittere, men gir allikevel en sterk indikasjon på at en bør stille spørsmål til hvordan offentlige eiendomsbesittere kommer frem til tall for vedlikeholdsetterslep og utvikling av tilstandsgrad.