dc.description.abstract | Offentlig verdibevaring er et tidsaktuelt tema også i media. Det er skapt et inntrykk av at
offentlig eiendomsforvaltning ikke er i stand til å ivareta verdiene i bygningsmassen på vegne
av fellesskapet og det henvises til svimlende beløp på vedlikeholdsetterslep. Oppgavens
formål har vært å utarbeide en modell for relevante innsatsfaktorer for et verdibevarende
vedlikehold basert på en litteraturstudie og analyse av datagrunnlag fra Forsvarsbygg gjennom
problemstillingen: Hvilke direkte faktorer synes å være de viktigste for tilstanden i en
bygningsportefølje og er det en klar sammenheng mellom utvalgte årsaksfaktorer og
utviklingen av porteføljens tilstand?
Litteraturstudien viste at det kan være flere årsaksforhold som påvirker utviklingen av
tilstandsgrad i en portefølje samtidig som at tidligere studier ikke viser et entydig bilde på hva
som påvirker tilstanden. Jeg har valgt å se nærmere på direkte årsaksfaktorer som åpenbart
burde ha en påvirkning på tilstandsutviklingen og har tatt utgangspunkt i en modell med
vedlikeholdsinnsats som en direkte forklaringsvariabel som antatt har en påvirkning av
tilstandsutviklingen.
I denne oppgaven har jeg gjennomført en regresjonsanalyse for å se om de direkte
forklaringsvariabler kan predikere utviklingen av tilstanden på bakgrunn av den utarbeidede
modellen utledet fra litteraturstudien. Analysegrunnlaget er basert på 980 000 kvm av
Forsvarsbyggs portefølje som er tilstandsvurdert 2 ganger. Gjennomførte
vedlikeholdskostnader i perioden mellom første og andre tilstandskartlegging var den utvalgte
forklaringsvariabelen i tillegg til at andre forklaringsvariabler som brukerfinansierte tiltak,
kostnader i forhold til registrert behov samt alder ble lagt inn i analysemodellen.
Analyseresultatene viste at forklaringsvariablene ikke hadde en statistisk sammenheng eller
forklaringseffekt med utviklingen av tilstandsgraden eller hvilken tilstand bygget hadde ved
siste tilstandsregistrering. Oppgaven viser at selv om det er tilført langt mer
vedlikeholdsmidler enn det registrerte behovet i tilstandsregistreringene ved første måling, har
dette ikke hatt en effekt. En mulig forklaring på analyseresultatet er feil i
tilstandsregistreringene og en kan stille spørsmålstegn om reliabiliteten til måleresultatene, det
vil si om målingene er konsistente og nøyaktige.
For å undersøke reliabilitet i tilstandskartlegginger gjorde jeg en sammenliknende analyse
basert på 2 profesjonelle aktører som kartla et identisk utvalg av bygg i Forsvarsbygg. Denne analysen konkluderte med at aktørene kom frem til divergerende resultater både når det gjaldt
avvik på bygningsdeler og tekniske anlegg samt kostnadsvurderinger forbundet med dette.
Oppgavens konklusjon er at modellen som er utgangspunktet for analysen ikke kan verifiseres
på et statistisk grunnlag. Vedlikeholdsinnsats og brukerfinansierte tiltak har ingen effekt på
utviklingen av tilstandsgraden eller hvilken tilstand bygget har. Forutsetningene for modellen,
som er utgangspunktet for analysen, er at tilstandsregistreringene har tilfredsstillende
reliabilitet. Denne forutsetningen er ikke til stede. Dette betyr at grunnlaget for optimal
vedlikeholdsplanlegging ikke er til stede. Dette basert på at korrekt oversikt over tilstand er
grunnlaget for å kunne planlegge et optimalt vedlikehold i tillegg til å måle hvilken effekt
vedlikeholdet har hatt. Dette betyr at det ikke vil være mulig å finne en balanse mellom
tilgjengelig budsjett basert på strategi på det ene siden og vedlikeholdsbehovet basert på en
tilstandsgrad med tilfredsstillende reliabilitet på den andre siden. Tilstandsregistreringer er
den beste metoden som i dag finnes for å måle tilstand og utvikling av denne. Imidlertid setter
dette strenge krav til utførelse, kompetanse og erfaring. Oppgaven konkluderer med at
sannsynligheten er høy for at tilstandsregistreringer kan gi svært divergerende resultat forklart
i forskjellig erfaring, kompetanse eller for lite ressursbruk. I en slik situasjon er
tilstandsregistreringer ikke egnet som grunnlag til å planlegge vedlikehold eller for å måle
utviklingen i en portefølje. På bakgrunn av denne oppgaven kan en stille spørsmålstegn med
de store tall for vedlikeholdsetterslep og negativ utvikling i media i de siste årene. Det er en
felles oppfatning at innenfor offentlig eiendomsforvaltning er det et stort
vedlikeholdsetterslep, men spørsmålet blir hvor mye det i realiteten er. Oppgaven peker også
på at ulike preferanser til definisjonen av vedlikehold også kan gi forskjellig resultat i hva en
definerer som vedlikeholdskostnader sett opp mot andre prosesser som løpende drift samt at
vedlikeholdsbegrepet er noe snevert definert.
Denne oppgaven tar utgangspunkt i Forsvarsbyggs portefølje og et utvalg på 980 000 kvm.
Dette er ikke tilstrekkelig for å generalisere for andre offentlige eiendomsbesittere, men gir
allikevel en sterk indikasjon på at en bør stille spørsmål til hvordan offentlige
eiendomsbesittere kommer frem til tall for vedlikeholdsetterslep og utvikling av tilstandsgrad. | nb_NO |