Regulering av boligmarkedet – konsekvenser for investor og marked

Abstract

Boligmarkedet er noe som opptar de fleste av oss, og boligkjøp er den største enkeltinvesteringen en husholdning foretar seg. Regjeringen har som mål at alle som ønsker det skal være i stand til å eie sin egen bolig. Prisutviklingen som har vært de senere år, i kombinasjon med lave renter, utlånsvillige banker og stor etterspørsel, har imidlertid ført til et opphetet boligmarked. For å prøve å unngå et opphetet boligmarked, iverksettes tiltak som økte skatter, avgifter, endringer i forskrifter, innstramminger på kreditt og endring i rammevilkårene for eiendomsinvesteringer for å unngå overinvestering. Hensikten med denne oppgaven er å se på om overnevnte tiltak motvirker et opphetet boligmarked og reduserer overinvestering i eiendom, eller om de virker mot sin hensikt. Fører tiltakene til et mindre opphetet boligmarked, eller høyere leiepriser for å dekke eiers kostnader? Og gjør de det mindre attraktivt å investere i eiendom? For å komme frem til resultatene i oppgaven, er det blitt utført et litteraturstudie, samt intervjuer med seks personer som gjennom sine jobber og kunnskaper har stor kompetanse innenfor oppgavens problemstilling. Det er i oppgaven blitt skilt mellom direkte- og indirekte reguleringer. Med direkte reguleringer menes for eksempel begrensninger på hvem som får kjøpe, og til hvilken pris eiendommen skal selges eller leies ut for. Med indirekte reguleringer menes endringer i faktorer som påvirker boligmarkedet som for eksempel rentesetting, skatter, avgifter og formuesverdsetting. Norsk økonomi har i de siste årene vært preget av generelt god oppgang på alle fronter. Arbeidsledigheten og renten er lav, mens lønnsveksten er høy i forhold til konsumprisindeksen. Vi har stor befolkningsvekst, spesielt i de store byene, og etterspørselen etter bolig er stor. Boligbyggingen har hatt en nedgang på 41 prosent fra 2006 til 2009, men for 2010 har den hatt økning på 17 prosent fra året før. Det bygges for få boliger i forhold til befolkningsveksten og tilflytting til bynære områder. Dette skaper stor etterspørsel i boligmarkedet og presser prisene opp. Om lag 20 prosent av Norges befolkning leier sin bolig, og på bakgrunn av lav arbeidsledighet, høy nettoflytting, lavt rentenivå og press i eierboligmarkedet stiger leieprisene. Dette rammer spesielt de som av økonomiske grunner må leie. Fra litteraturstudiet fremkommer det at det per dags dato ikke foreligger noen direkte reguleringer på det norske boligmarkedet. Den siste formen for direkte regulering var fastsetting av leiepriser, og forsvant etter en 10-års avviklingsperiode i januar 2010. Det er hovedsakelig tre hovedtyper skattlegging som berører eiendom i Norge: eiendomsskatt, inntekts- og gevinstskatt og formueskatt. Eiendomsskatt er en kommunal skatt og det er opp til hver enkelt kommune å innføre denne skatten. Endringene i reglene for verdifastsettelse av primær- og sekundærboliger for privatpersoner samt eiendom eid av aksjeselskaper, er blitt innført for at ligningsverdi skal være mer like markedsverdi. Dette har ført til høyere formue og formuesskatt for de som eier boliger – både privat og gjennom aksjeselskaper. Ligningsverdiene er fortsatt lave i forhold til reell markedsverdi, og gjør at eiendom er en gunstig investeringsform for å unngå formue og formueskatt. Dette bidrar til overinvestering i eiendom og et opphetet boligmarked, og rammer spesielt førstegangskjøpere. Det fremkommer i resultatene at nødvendige tiltak for å forhindre et opphetet boligmarked er restriksjoner i tilgang på kreditt, tilrettelegging av tomter, samt å sørge for at det bygges nok boliger. Indirekte reguleringer vil kunne føre til et mindre opphetet boligmarked, men må ikke brukes på en måte som ødelegger det vi har i dag, som er et velfungerende boligmarked – selv om det er opphetet. En økning av skatter og avgifter vil kunne føre til økte leiepriser for at utleier skal få dekket økte kostnader. Til tross for økt verdifastsettelse på eiendom de senere år, for både privatpersoner og selskaper, er det fortsatt attraktivt å investere i eiendom i dag. Dersom skattesatser og ligningsverdier økes ytterligere, er det imidlertid trolig at flere eiendomsinvestorer vil falle fra og velge andre investeringsformer. For den langsiktige eiendomsinvestoren er det likevel verdistigningen over tid som er av størst interesse. Løsningen på dagens opphetete boligmarked, både for de som eier og leier, er at det bygges tilstrekkelig med boliger for å dekke etterspørselen, samt at restriksjoner i tilgangen på kreditt overholdes. Den lave renten de senere år har ført til at norske husholdninger har økt gjeldsbelastningen kraftig. Dette vil kreve lave renter over en lengre periode for å unngå at flere ikke havner i økonomisk uføre.