Hvilke forhold påvirker og skiller driftskostnader i boligfellesskap?

Abstract

Denne oppgaven har til hensikt å frembringe nøkkeltall for boligfellesskap. Med nøkkeltall menes kostnader knyttet til daglig drift av et boligfellesskap. Disse kostnadene er iht. NS 3454 knyttet til forvaltings- og driftskostnader og omtales samlet i oppgaven som driftskostnader. Det finnes pr i dag lite eller ingen nøkkeltall for boligfellesskap når driftskostnader vurderes. Et boligbyggelag vil ved hjelp av ytterligere informasjon om boligfellesskaper, være i stand til å benytte slik informasjon til det bedre når nye boligfellesskap skal utvikles. I tillegg vil nøkkeltall om eksisterende kunder være med på å tilpasse og forbedre rådgivning til disse i et boligbyggelag. Det benyttes kroner pr kvadratmeter (kr/kvm) for å skille boligfellesskapene. For kvm benyttes boligareal (BOA), da oppgaven vil belyse kostnader knytte til det boligarealet den enkelte eier disponerer. Oppgaven vil analysere resultatregnskaper fra 206 forskjellige boligfellesskaper i tidsperioden 1996 til 2009. Oppgaven vurderer hvilke forhold som påvirker og skiller driftskostnader i boligfellesskap. For å svare på dette er tre hypoteser stilt. Første hypotese vurderer organiseringsformen borettslag (BRL) og eierseksjonssameier (SE). Ved å sortere utvalget i analysegrunnlaget på forskjellige enkeltområder, viser resultatene forskjeller opp mot 60 %. Ved å benytte en statistikkmetode vil en kunne vurdere flere områder opp mot hverandre og da viser organiseringsforhold at BRL er hele 84 kr dyrere pr kvadratmeter en SE. Det er her viktig å merke seg at resultatene over tidsperioden viser en økende trend. Forskjellen mellom de dyreste og de dårligste boligfellesskapene blir større og større i tillegg. Ved hypotese nr 2 er det analysert om driftskostnader stiger med alder på boligfellesskapet. Resultatene fra analysen viser at det er mindre forskjeller på driftskostnadene når alder vurderes. Korrelasjonsanalyse viser samvariasjon når alder vurderes. I hypotese 3 vurderer oppgaven om det er mulig å påvise stordriftsfordeler i boligfellesskaper ved hjelp av fire hovedområder. Betydning av størrelse på et boligfellesskap er analysert. Resultatene viser det samme som ved analyse av alder, hvor det er mindre forskjeller med hensyn på størrelse i et boligfellesskap. Betydning av boligtyper som rekkehus, lav- terrasse-, høyblokker og kombinasjoner av disse er analysert. Resultatene viser store forskjeller, hvor rekkehus kommer best ut. Lav- og terrasseblokker kommer på midtre deler av skalaen, mens høyblokker kommer dårligst ut. Det er for boligtyper også benyttet statistikkmetode for å se hvordan disse kommer ut blant andre forhold som påvirker driftskostnadene. Resultatene viser at boligfellesskap med høyblokker er hele 140 kr pr kvadratmeter dyrere en rekkehus. Betydning av tilknytningsforhold til boligbyggelag er analysert. Med tilknytning menes de boligfellesskap som er etablert av boligbyggelag. Resultatene viser også her en større forskjell i fordel tilknytning boligbyggelag. Statistikkmetode viser at tilknyttede er 50 kr pr kvadratmeter dyrere enn frittstående/ikke tilknyttede boligfellesskaper. Til slutt er betydning av ansatte i boligfellesskaper vurdert. Resultater viser at det i snitt er ca 30 % dyrere i boligfellesskap med ansatte. Analysen er utført for 3 forskjellige områder, og resultatet viser det samme for disse. Oppgaven konkludere med at det er en forskjell mellom organiseringsformene SE og BRL, hvor SE kommer best ut. Dette selv om boligene er tilsvarende like i størrelse, boligtyper etc. Vurdering av alder viser at denne ikke har betydning for driftskostnader. Dette resultatet er med på å vise at kontrollområdene som føringer i forhold til regnskapsførsel er tilfredsstillende. Det er vurdert 4 hovedområder for stordriftsfordeler. Konklusjonen viser at det er bare tilknytningsforhold som kan defineres som en stordriftsfordel. Selv om resultatene viser forskjeller i de andre områdene, defineres disse ikke som stordriftsfordeler. Med bakgrunn i at kun en av fire områder har resultater som tilsier stordriftsfordeler, konkludere oppgaven med at stordriftsfordeler ikke kan påvises i boligfellesskaper. Oppgaven kommer frem til store forskjeller mellom boligtyper og konkludere med at det ikke er tilrådelig å etablere boligfellesskaper med ulike boligtyper som følge av store kostnadsforskjeller. Boligfellesskap som allerede er etablert med flere boligtyper kan med fordel vurdere deling. I denne oppgaven er jeg kommet frem til en metode og fremgangsmåte som andre boligbygglag kan benytte for å fremskaffe sammenligningsgrunnlag for egne kunder. Det er i tillegg utarbeidet en formel ved hjelp av en statistikkmetode, hvor andre aktører kan sette inn egne tall for boligfellesskap. På denne måten kan en få sammenligningstall direkte, men da med resultater fra denne oppgavens som grunnlag.