An examination of time factors in Norwegian real estate auctions

Abstract

Kjøp av bolig har vært og er fremdeles en stor investering for de fleste nordmenn. En lavest mulig pris er dermed viktig for kjøperne og en mulig strategi som kan brukes for å oppnå dette er å være aggressiv i auksjonen. Hensikten med denne artikkelen er å undersøke effekten av denne strategien på boligens gevinst og salgspris, og den definerer aggressiv atferd som å sette en kortere akseptfrist og å respondere raskere som del av en aggressiv strategi. Effektene er målt ved å anvende både regresjonsmodeller og SEM-modeller. Vi kontrollerer også for budøkning og åpningsbud, som er to andre variabler som måler aggressiv atferd. I tillegg kontrollerer vi for antall budgivere. Innmaten er data fra en samling av auksjonsjournaler fra perioden 2014 til 2016 og en spørreundersøkelse som omhandler boligauksjoner gjennomført mellom 2016 og 2017. Til vår kjennskap er dette den første studien som inkluderer disse faktorene i en SEM-modell. Vi finner ut at å anvende en aggressiv strategi assosieres med høyere gevinster og salgspriser. For potensielle kjøpere vil dette innebære å bruke en ikke-aggressiv strategi for å oppnå lavest mulig pris på boligen.

Buying a dwelling has been and still is a large investment for most Norwegians. Getting the lowest sales price is therefore important for buyers, and a strategy they may apply for achieving this is being aggressive in auctions. The purpose of this paper is to examine the effect of this strategy on the dwelling’s price premium and sales price, and it defines aggressive behavior as shortening the acceptance deadline and the response time as part of an aggressive strategy. These effects are measured by applying regression models and SEM-models. We also control for the bid increase and the opening bid ratio, that are two other variables which measure aggressive behavior. In addition, we control for the number of bidders. The input are data from a set of auction journals recorded in the period 2014-2016 and a survey regarding real estate auction conducted between 2016 and 2017. To our knowledge, this is the first study to include these factors in a structural equation modeling-model (SEM). We find that a use of this aggressive strategy is associated with higher price premiums and sales prices. For potential buyers, this implies that using a non-aggressive strategy is a better approach for obtaining the dwelling at the lowest possible sales price in an English auction.