Bolig i en investeringsportefølje

Abstract

Hensikten med denne oppgaven er å analysere om bolig bør være med i en investeringsportefølje ved å bruke den målbaserte tilnærmingen til porteføljeoptimalisering med aktivaklassene aksjer og obligasjoner. Her vil bolig være hovedfokuset som investeringsobjekt og man vil analysere ytelsene av dette objektet. Oppgavens problemstilling besvares ved å inkludere bolig som investeringsobjekt i ulike scenario, og optimalisering av hver portefølje separat for å finne porteføljens virkning for hvert scenario. Det første scenario er en porteføljesammensetning med aksjer og selskapsobligasjoner, inkludert gjeldfri bolig. Til forskjell fra det første scenarioet inkluderer det andre scenarioet bolig med gjeld. I neste scenario tilføyes skatten og transaksjonskostnader for å belyse virkning for de forskjellige aktivaklassene. Til slutt analyseres effisente frontens utvikling for de ulike scenarioene. Dette studiet bruker en kvantitativ analyse av den målbaserte tilnærmingen til porteføljeoptimalisering. Dette gjøres ved bruk historisk avkastning for å simulere fremtidige portefølje utfall og analysere ytelsen til en investering i henhold til målbasert porteføljeteori. Det fremkommer av resultatene at bolig bør inkluderes i porteføljen med ulike porteføljesammensetning i forhold til gjeldende scenario. Det viser seg at risikoen med å lånefinansiere bolig er mye høyere enn gjeldfribolig, samtidig som avkastningen øker betraktelig. Analyseresultatet viser imidlertid at det lønnet seg med lån i nyere tid, mens dette lønnsomheten var betraktelig lavere før 1992. Videre viser resultatene at ved utsatt skatteeffekt fremstår bolig med gjeld som bedre investeringsalternativ men derimot fremstår gjeldfri bolig som et dårligere alternativ enn aksjer.

The purpose of this assignment is to analyze whether housing should be included in an investment portfolio using the goal-based approach to portfolio optimization with the asset classes equities and bonds. Here, housing will be the main focus as an investment object and the performance of this object will be analyzed. The assignment's problem is answered by including housing as an investment object in different scenarios, and optimizing each portfolio separately to find the portfolio's impact for each scenario. The first scenario is a portfolio composition of shares and corporate bonds, including debt-free housing. Unlike the first scenario, the second scenario includes housing with debt. In the next scenario, the tax and transaction costs are added to elucidate the impact on the various asset classes. Finally, efficient frontier development is analyzed for the various scenarios. This study uses a quantitative analysis of the goal-based approach to portfolio optimization. This is done by using historical returns to simulate future portfolio outcomes and analyze the performance of an investment according to goal-based portfolio theory. The results show that housing should be included in the portfolio with different portfolio composition in relation to the current scenario. It turns out that the risk of loan-financing housing is much higher than debt-free, while yields increase significantly. However, the results of the analysis show that loans have been paid off in recent times, while this profitability was considerably lower before 1992. Furthermore, the results show that, with a deferred tax effect, housing with debt appears as a better investment alternative, but debt-free housing appears to be a poorer alternative than equities.