Optimal drift av bygg

Abstract

Det fremheves ofte at det er et vedlikeholdsetterslep på bygg eller infrastruktur. Hvorfor vedlikeholdsetterslepet har oppstått kan være sammensatt, men den allmenne oppfatning er at dette skyldes manglende vedlikehold. Kanskje årsaken til vedlikeholdsetterslep like godt ligger hos drift som vedlikehold. Oppgaven har sett nærmere på drift og hvilke oppgaver som må utføres av driftspersonell. I oppgaven er det stilt følgende forskningsspørsmål: 1. Hva er optimal drift av bygningene med tilhørende tekniske anlegg? 2. Hva er årsaker til mangler ved drift av bygningsmassen? 3. Hvilke konsekvenser oppstår ved manglende drift? Litteraturgjennomgangen viser fra industrien at de har en helhetlig tilnærming til drift og vedlikehold. Konsekvensen ved å ikke se på alle faktorer som påvirker drift og vedlikehold gir dårligere produkter og dårligere fortjeneste. En prosess for optimal drift består av risiko og sårbarhetsanalyser, lage driftsplan, utføre oppgave, rapportere og gjennomføre revisjon for å forbedre de ulike delprosesser eller verifisere at man er på riktig spor. Litteraturen viser mange ulike definisjoner knyttet til drift og vedlikehold. I oppgaven er det studert nærmere på de engelske definisjonene til drift og vedlikehold. Den engelske definisjonen maintenance (vedlikehold) inkluderer mange oppgaver som etter NS3454 kalles løpende drift. Man kan forenkle dette å si at maintenance inkluderer alle oppgaver hvor man skal utføre kontroll, planlagt vedlikehold, korrigerende vedlikehold og service på teknisk anlegg. Det engelske begrepet operation betyr at man skal drifte bygget eller de tekniske anlegg. Det er en forutsetning om at bygget og de tekniske anlegg fungerer som planlagt. Begrepet operation omhandler styring av tekniske anlegg, energioppfølging, vannforbruk, avfallshåndtering, etc. De oppgaver som naturlig tilhører driftsorganisasjonen vil være oppgaver som etter NS3454 kalles løpende drift. I tillegg vil det være naturlig å inkludere preventive og korrektive tiltak selv om disse etter NS3454 kan defineres om vedlikehold. I hovedsak vil det være snakk om maling, men også enkelte utskiftinger av komponenter av en viss størrelse for å opprettholde funksjon på bygget. Empirien viser at årsaken til manglende gjennomføring av drift ligger på flere områder. Årsaken ligger i menneskers holdninger, erfaring og kompetanse. Man utøver i for liten grad aktiv arbeidsledelse og rapportering i organisasjonen. Man utfører de riktige stegene i prosessen, men mangler risiko og sårbarhetsanalyser på enkelte områder, samt manglende involvering av ressurspersoner. Årsaken ligger også i manglende arbeidsverktøy som arbeidsprosedyrer, rutiner og arbeidsordre system. Konsekvensene er at man ikke oppfyller enkelte forskriftskrav. Man har ikke kontroll på om man har tilstrekkelig effekt på de forebyggende tiltak mot legionella. Noe som medfører en økt risiko. Det er på enkelte skoler ett økende vedlikeholdsbehov fordi driftsoperatør mangler rett holdning og man har ikke kontroll over det korrigerende vedlikeholdet som må utføres. Den manglende kompetanse innenfor drift av tekniske anlegg gir høyere driftskostnader enn nødvendig.