• norsk
    • English
  • English 
    • norsk
    • English
  • Login
View Item 
  •   Home
  • Fakultet for arkitektur og design (AD)
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning
  • View Item
  •   Home
  • Fakultet for arkitektur og design (AD)
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning
  • View Item
JavaScript is disabled for your browser. Some features of this site may not work without it.

Boligutvikling i tidligfase med fokus på tid

Asmussen, Gro
Master thesis
View/Open
2013_EVU_Masteroppgave_Gro-Asmussen.pdf (Locked)
URI
http://hdl.handle.net/11250/276169
Date
2013
Metadata
Show full item record
Collections
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning [256]
Abstract
Regjeringen har som målsetting at alle skal ha en bolig. Boligbygging i Oslo har vært

debattert heftig i fagmiljøer og media de siste årene. Tema har vært underskudd på boliger,

boligpriser og ikke minst tempoet i boligforsyningen. Oslo har en befolkningsvekst som ikke

gjenspeiler seg i antall ferdigstilte boliger. Det er underskudd i boligforsyningen og noen

påstander har vært at det er mangel på tomter, treg saksbehandling i kommunen og mangel på

boligpolitikk.

Formålet med min masteroppgave har vært å se på boligutvikling i fasen fra tomtekjøp og til

reguleringsplanen er vedtatt. Fokus har vært på tidsforbruket i boligutvikling, hvem eller hva

er det som gjør at det tar tid og eventuelt hva kan gjøres videre. Masteroppgaven er

gjennomført med et litteratursøk for å få en faglig plattform for prosjekter generelt og

eiendomsutvikling spesielt. Videre har jeg valgt å gjøre en casestudie av tre prosjekter, som er

gjennomført i regi av OBOS i Oslo. Studien er supplert med intervjuer med prosjektledere i

OBOS, samt en henvendelse til to andre aktører innenfor boligutvikling i Oslo. For å få et

bedre grunnlag for vurderinger, har jeg også sett på statistikker i kommunene for hvor lang

saksbehandlingstid det er ved reguleringsplanbehandling av eiendom. Det er derfor brukt både

kvalitative og kvantitative metoder for å finne svar på spørsmålsstillingen.

De tre casene er valgt ut fordi de er bygget i Oslo av samme utbygger og har gjennomgått

saksbehandling for regulering etter den forrige plan- og bygningsloven. Det forelå ifølge

kommunen pr mai 2012 ingen prosjekter som er behandlet etter den nye plan- og

bygningsloven i Oslo. Casene varierer i størrelse, og omfatter planlegging av arealer på

henholdsvis 8 mål, 60 mål og 123 mål. Boligprosjektene er alle på eiendommer som tidligere

har vært i bruk til og regulert for industri og næring, men som er videreutviklet og

transformert til boligområder i tråd med gjeldende kommuneplan. De har problemstillinger i

forhold til for eksempel trafikk, støy, og jernbane. En annen fellesnevner er at alle de tre

prosjektene er startet sammen med en annen profesjonell aktør, som har tilbudt OBOS tomten

med felles eierskap til 50 % hver.

Litteraturgjennomgangen har vist kompleksiteten som er i eiendomsutvikling; hvor mange

aktører og fagområder som må bidra for å kunne planlegge et boligområde. En utvikler har

derfor et stort ansvar med å ”dirigere” prosjektet. Det skal innhentes tilstrekkelig med faglige analyser om marked, økonomi og flere elementer, som tilslutt blir nedfelt i et

reguleringsplanforslag og senere gjennomføring. Jeg har sett på den interne organiseringen i

OBOS i forhold til både overordnede målsettinger og de handlings- og aktivitetsplaner som

foreligger for boligutvikling. Funnene er i tråd med det jeg finner er nødvendig i teorien, med

klart nedfelte ansvarsforhold og frister.

I casene har jeg delt fasene inn i tre, fra tomtekjøp/oppstart til innlevert reguleringsforslag,

videre til offentlig ettersyn for så å få endelig vedtak på reguleringsplanen. I den første fasen

er det i hovedsak den interne organisasjonen som avgjør tidsforbruket, delvis avhengig av

nødvendige innleide tjenester og i tillegg hva som forelå av informasjon fra fasen før kjøpet

ble inngått. Gjennom reguleringsplanprosessen er det en rekke interessenter som kommer med

bemerkninger, noe Plan- og bygningsloven gir dem adgang til. I forhold til tidsforbruket har

det største og det minste prosjektet omtrent likt tidsforbruk, mens det siste har en mye lavere

gjennomføringstid.

En forskjell mellom det sistnevnte og de to andre som jeg mener er vesentlig, er at dette

prosjektet ble utformet i et nært samarbeid med kommunen, med en gjensidig, forpliktende

fremdriftsplan. Et tankekors er da at det som oppfattes av utviklere som den største risikoen i

boligprosjekter er offentlig saksbehandling, med manglende kapasitet og kompetanse, samt

”synsing”. En tettere dialog og samarbeid kunne kanskje ha gjort prosessen for også andre

prosjekter kortere?

En mulig strategi videre kan derfor være forenkling av planprosesser, samtidig med en tettere

samhandling med kommunen i forkant av og underveis i en reguleringsplan. Det offentlige

må bli mer forutsigbar og proaktiv i forhold til sin politikk og sine planer; kanskje kommer

det nye innspill i den lovede bygningsmeldingen? Kommunen kan bli mer aktiv på mange

områder som tilrettelegger for boligbygging, også som utvikler av tomter for salg.

Det har kommet en ny plan- og bygningslov. En casestudie er ikke generaliserbar, men en

bredere casestudie av prosjekter som er behandlet i henhold til den nye loven ville vært

spennende å se resultatet av.
Publisher
NTNU

Contact Us | Send Feedback

Privacy policy
DSpace software copyright © 2002-2019  DuraSpace

Service from  Unit
 

 

Browse

ArchiveCommunities & CollectionsBy Issue DateAuthorsTitlesSubjectsDocument TypesJournalsThis CollectionBy Issue DateAuthorsTitlesSubjectsDocument TypesJournals

My Account

Login

Statistics

View Usage Statistics

Contact Us | Send Feedback

Privacy policy
DSpace software copyright © 2002-2019  DuraSpace

Service from  Unit