Boligutvikling i tidligfase med fokus på tid
Abstract
Regjeringen har som målsetting at alle skal ha en bolig. Boligbygging i Oslo har vært
debattert heftig i fagmiljøer og media de siste årene. Tema har vært underskudd på boliger,
boligpriser og ikke minst tempoet i boligforsyningen. Oslo har en befolkningsvekst som ikke
gjenspeiler seg i antall ferdigstilte boliger. Det er underskudd i boligforsyningen og noen
påstander har vært at det er mangel på tomter, treg saksbehandling i kommunen og mangel på
boligpolitikk.
Formålet med min masteroppgave har vært å se på boligutvikling i fasen fra tomtekjøp og til
reguleringsplanen er vedtatt. Fokus har vært på tidsforbruket i boligutvikling, hvem eller hva
er det som gjør at det tar tid og eventuelt hva kan gjøres videre. Masteroppgaven er
gjennomført med et litteratursøk for å få en faglig plattform for prosjekter generelt og
eiendomsutvikling spesielt. Videre har jeg valgt å gjøre en casestudie av tre prosjekter, som er
gjennomført i regi av OBOS i Oslo. Studien er supplert med intervjuer med prosjektledere i
OBOS, samt en henvendelse til to andre aktører innenfor boligutvikling i Oslo. For å få et
bedre grunnlag for vurderinger, har jeg også sett på statistikker i kommunene for hvor lang
saksbehandlingstid det er ved reguleringsplanbehandling av eiendom. Det er derfor brukt både
kvalitative og kvantitative metoder for å finne svar på spørsmålsstillingen.
De tre casene er valgt ut fordi de er bygget i Oslo av samme utbygger og har gjennomgått
saksbehandling for regulering etter den forrige plan- og bygningsloven. Det forelå ifølge
kommunen pr mai 2012 ingen prosjekter som er behandlet etter den nye plan- og
bygningsloven i Oslo. Casene varierer i størrelse, og omfatter planlegging av arealer på
henholdsvis 8 mål, 60 mål og 123 mål. Boligprosjektene er alle på eiendommer som tidligere
har vært i bruk til og regulert for industri og næring, men som er videreutviklet og
transformert til boligområder i tråd med gjeldende kommuneplan. De har problemstillinger i
forhold til for eksempel trafikk, støy, og jernbane. En annen fellesnevner er at alle de tre
prosjektene er startet sammen med en annen profesjonell aktør, som har tilbudt OBOS tomten
med felles eierskap til 50 % hver.
Litteraturgjennomgangen har vist kompleksiteten som er i eiendomsutvikling; hvor mange
aktører og fagområder som må bidra for å kunne planlegge et boligområde. En utvikler har
derfor et stort ansvar med å ”dirigere” prosjektet. Det skal innhentes tilstrekkelig med faglige analyser om marked, økonomi og flere elementer, som tilslutt blir nedfelt i et
reguleringsplanforslag og senere gjennomføring. Jeg har sett på den interne organiseringen i
OBOS i forhold til både overordnede målsettinger og de handlings- og aktivitetsplaner som
foreligger for boligutvikling. Funnene er i tråd med det jeg finner er nødvendig i teorien, med
klart nedfelte ansvarsforhold og frister.
I casene har jeg delt fasene inn i tre, fra tomtekjøp/oppstart til innlevert reguleringsforslag,
videre til offentlig ettersyn for så å få endelig vedtak på reguleringsplanen. I den første fasen
er det i hovedsak den interne organisasjonen som avgjør tidsforbruket, delvis avhengig av
nødvendige innleide tjenester og i tillegg hva som forelå av informasjon fra fasen før kjøpet
ble inngått. Gjennom reguleringsplanprosessen er det en rekke interessenter som kommer med
bemerkninger, noe Plan- og bygningsloven gir dem adgang til. I forhold til tidsforbruket har
det største og det minste prosjektet omtrent likt tidsforbruk, mens det siste har en mye lavere
gjennomføringstid.
En forskjell mellom det sistnevnte og de to andre som jeg mener er vesentlig, er at dette
prosjektet ble utformet i et nært samarbeid med kommunen, med en gjensidig, forpliktende
fremdriftsplan. Et tankekors er da at det som oppfattes av utviklere som den største risikoen i
boligprosjekter er offentlig saksbehandling, med manglende kapasitet og kompetanse, samt
”synsing”. En tettere dialog og samarbeid kunne kanskje ha gjort prosessen for også andre
prosjekter kortere?
En mulig strategi videre kan derfor være forenkling av planprosesser, samtidig med en tettere
samhandling med kommunen i forkant av og underveis i en reguleringsplan. Det offentlige
må bli mer forutsigbar og proaktiv i forhold til sin politikk og sine planer; kanskje kommer
det nye innspill i den lovede bygningsmeldingen? Kommunen kan bli mer aktiv på mange
områder som tilrettelegger for boligbygging, også som utvikler av tomter for salg.
Det har kommet en ny plan- og bygningslov. En casestudie er ikke generaliserbar, men en
bredere casestudie av prosjekter som er behandlet i henhold til den nye loven ville vært
spennende å se resultatet av.