Prissetting av boliger under utvikling.

Abstract

Denne masteroppgaven er skrevet som et ledd i det toårige masterprogrammet Eiendomsutvikling og –forvaltning ved NTNU. Bakgrunnen for valg av tema er interessen for både økonomi og eiendomsutvikling. Etter å ha vurdert flere ulike forskningstema, falt valget på prissetting av boliger under utvikling. Prisen på bruktboliger defineres av etterspørselen i markedet og avgjøres normalt av en budrunde. Det var derfor interessant å undersøke hvordan eiendomsutviklere jobber for å finne den rette prisen ved forhåndssalg av nye boliger. Følgende problemstilling ble utformet: Hvordan bestemmer eiendomsutviklere utsalgspris på boliger under utvikling? I tillegg ble følgende fire forskningsspørsmål utarbeidet for å gjøre det enklere å besvare problemstillingen: ”Hvordan kan pris fastsettes?”, ”I hvilken grad innhentes det informasjon om markedet, herunder kunder og konkurrenter?”, ”I hvilken grad innhentes det informasjon om kostnadssiden?” og ”Hvordan bruker eiendomsutviklere markeds- og kostnadsinformasjon i prisbeslutninger?”. Litteraturstudier og kvalitative intervju er undersøkelsesmetodene som ble benyttet for å besvare problemsstillingen og forskningsspørsmålene. Det er til sammen gjennomført syv intervjuer, ett ustrukturert intervju innledningsvis og seks semistrukturerte intervju med seks ulike eiendomsutviklere. Litteraturstudiet ble gjennomført for å opparbeide en god forståelse for de aktuelle fagområdene. Teorien som er tatt inn i oppgaven danner også grunnlaget for å besvare det første forskningsspørsmålet. Funnene fra intervjuene, kombinert med relevant teori, danner grunnlaget for å besvare de resterende forskningsspørsmålene, og avslutningsvis også problemsstillingen. Det er på bakgrunn av prissettingsteori konkludert med at prisingsmetoder kan være kostnadsbaserte, markedsbaserte eller verdibaserte, avhengig av om det er faktorer på etterspørselssiden eller kostnadssiden som har størst betydning for valg av pris. II Målet med resten av undersøkelsesopplegget var derfor å kartlegge hvor mye informasjon aktørene tilegner seg om forhold på etterspørsels- og kostnadssiden. Videre skulle funnene beskrive hvordan de bruker denne informasjonen i sine prisbeslutning. Det fremkommer av intervjuene at de undersøkte aktørene innhenter mye informasjon om markedet, mer spesifikt kunder, konkurrenter og eksisterende bebyggelse. Det er likevel litt lite fokus på kundenes preferanser og ønskede kvaliteter, i forbindelse med utforming av boligene. De jobber også mye med å få informasjon om prosjektets kostnader. Det viser seg å være krevende å ha kontroll på totalkostnadene på det tidspunktet de setter utsalgspris på boligene, ettersom boligene selges før de er produsert. Når prisbeslutningen tas vurderes både forhold på kostnadssiden og etterspørselssiden. Her er det likevel ingen tvil om at forhold på etterspørselssiden veier tyngst. Det konkluderes derfor med at det er forhold på etterspørselssiden som avgjør eiendomsutviklernes valg av utsalgspris. Samtidig har eiendomsmeglere stor påvirkningskraft og er delaktige i prisbeslutningene. Prisingspraksisen blant de undersøkte aktørene minner mest om en markedsbasert prisingssettingsmetode.