Prissetting av boliger under utvikling.
Abstract
Denne masteroppgaven er skrevet som et ledd i det toårige masterprogrammet
Eiendomsutvikling og –forvaltning ved NTNU. Bakgrunnen for valg av tema er
interessen for både økonomi og eiendomsutvikling. Etter å ha vurdert flere ulike
forskningstema, falt valget på prissetting av boliger under utvikling. Prisen på
bruktboliger defineres av etterspørselen i markedet og avgjøres normalt av en
budrunde. Det var derfor interessant å undersøke hvordan eiendomsutviklere
jobber for å finne den rette prisen ved forhåndssalg av nye boliger. Følgende
problemstilling ble utformet: Hvordan bestemmer eiendomsutviklere utsalgspris
på boliger under utvikling?
I tillegg ble følgende fire forskningsspørsmål utarbeidet for å gjøre det enklere å
besvare problemstillingen: ”Hvordan kan pris fastsettes?”, ”I hvilken grad
innhentes det informasjon om markedet, herunder kunder og konkurrenter?”, ”I
hvilken grad innhentes det informasjon om kostnadssiden?” og ”Hvordan bruker
eiendomsutviklere markeds- og kostnadsinformasjon i prisbeslutninger?”.
Litteraturstudier og kvalitative intervju er undersøkelsesmetodene som ble
benyttet for å besvare problemsstillingen og forskningsspørsmålene. Det er til
sammen gjennomført syv intervjuer, ett ustrukturert intervju innledningsvis og
seks semistrukturerte intervju med seks ulike eiendomsutviklere.
Litteraturstudiet ble gjennomført for å opparbeide en god forståelse for de
aktuelle fagområdene. Teorien som er tatt inn i oppgaven danner også
grunnlaget for å besvare det første forskningsspørsmålet. Funnene fra
intervjuene, kombinert med relevant teori, danner grunnlaget for å besvare de
resterende forskningsspørsmålene, og avslutningsvis også problemsstillingen.
Det er på bakgrunn av prissettingsteori konkludert med at prisingsmetoder kan
være kostnadsbaserte, markedsbaserte eller verdibaserte, avhengig av om det er
faktorer på etterspørselssiden eller kostnadssiden som har størst betydning for
valg av pris.
II
Målet med resten av undersøkelsesopplegget var derfor å kartlegge hvor mye
informasjon aktørene tilegner seg om forhold på etterspørsels- og
kostnadssiden. Videre skulle funnene beskrive hvordan de bruker denne
informasjonen i sine prisbeslutning.
Det fremkommer av intervjuene at de undersøkte aktørene innhenter mye
informasjon om markedet, mer spesifikt kunder, konkurrenter og eksisterende
bebyggelse. Det er likevel litt lite fokus på kundenes preferanser og ønskede
kvaliteter, i forbindelse med utforming av boligene. De jobber også mye med å få
informasjon om prosjektets kostnader. Det viser seg å være krevende å ha
kontroll på totalkostnadene på det tidspunktet de setter utsalgspris på boligene,
ettersom boligene selges før de er produsert.
Når prisbeslutningen tas vurderes både forhold på kostnadssiden og
etterspørselssiden. Her er det likevel ingen tvil om at forhold på
etterspørselssiden veier tyngst. Det konkluderes derfor med at det er forhold på
etterspørselssiden som avgjør eiendomsutviklernes valg av utsalgspris. Samtidig
har eiendomsmeglere stor påvirkningskraft og er delaktige i prisbeslutningene.
Prisingspraksisen blant de undersøkte aktørene minner mest om en
markedsbasert prisingssettingsmetode.