Bostadsföretagens Förvaltningsmetodik – Att skapa värde inför förnyelseprojekt
Abstract
Det
har
under
Sveriges
historia
implementerats
flertalet
åtgärder
för
att
försöka
råda
bot
på
bostadsbristen.
Inget
har
dock
blivit
så
omtalat
och
fått
sådana
effekter
som
det
svenska
miljonprogrammet.
Under
en
tioårsperiod
med
start
1965
byggdes
över
en
miljon
nya
bostäder
runt
om
i
Sverige
med
hjälp
av
politiska
incentiv
från
dåvarande
regering.
Att
ge
intryck
av
stark
innovationskraft
var
viktigt
och
fokus
låg
ofta
på
storskalighet
istället
för
kvalitet.
Detta
har
resulterat
i
att
det
idag
finns
ett
omfattande
underhålls-‐
och
renoveringsbehov
för
dessa
fastigheter,
uppförda
under
miljonprogrammets
era.
Den
oundvikliga
processen
av
dessa
byggnaders
sönderfall
kan
emellertid
hållas
under
kontroll
om
dem
underhålls
och
förnyas
på
ett
korrekt
sätt.
Att
ha
en
god
samordning
mellan
förvaltnings-‐,
underhålls-‐
och
investeringsbeslut
i
förhållande
till
verksamhetsplaneringen
är
viktigt
för
att
inga
investeringar
skal
göras
för
gäves.
För
en
fastighet
som
är
planerad
att
förnyas
är
det
vanligt
att
man
blir
mera
restriktiv
med
underhållsåtgärderna
i
perioden
inför
förnyelsen,
för
att
undvika
att
investera
i
den
när
den
likväl
står
inför
en
förnyelse.
Nedprioriterat
underhåll
kan
emellertid
skapa
missnöje
från
fastighetens
brukare
om
den
inte
längre
uppfyller
deras
förväntningar.
Syftet
med
denna
masteruppsats
var
att
kritiskt
utvärdera
vilken
förvaltningsmetodik
olika
bostadsföretag
har
när
dem
står
inför
förnyelse
av
fastigheter
i
deras
fastighetsbestånd.
Här
utvärderades
även
vilken
påverkan
ett
restriktivare
fastighetsunderhåll
kan
ha
på
bostadsföretagets
kundnöjdhet
och
hur
den
kan
upprätthållas
i
perioder
inför
fastighetsförnyelser.
Detta
genom
intervjuer
med
ett
antal
bostadsbolag
i
Mellansverige
samt
dataanalys
av
kostandsutfall
för
underhållskostnad
samt
kundnöjdhetsindex
från
Uppsalahem
AB,
för
ett
antal
fastighetsområden
som
står
inför
förnyelse.
Resultaten
bekräftar
att
bostadsföretagen
blir
restriktivare
med
fastighetsunderhållet
i
tidsperioden
inför
en
fastighetsförnyelse,
där
underhållsstrategin
går
mot
en
felavhjälpande
karaktär.
Det
ter
sig
emellertid
inte
som
att
ett
restriktivare
fastighetsunderhåll
nödvändigtvis
har
en
negativ
inverkan
på
kundnöjdheten,
utan
att
det
oftast
är
andra
faktorer
inom
förvaltningen
som
påverkar
den.
Resultaten
visar
även
att
det
finns
fyra
centrala
faktorer
som
bör
prioriteras
inom
förvaltningen,
för
att
i
perioden
inför
en
fastighetsförnyelse
upprätthålla
en
god
kundnöjdhet
utan
förgäves-‐investeringar
för
bostadsföretagen.
Dessa
faktorer
är
kommunikation,
service,
insikt
och
delaktighet.
Genom
att
fokusera
på
dessa
faktorer
kan
man
således
skapa
värde
för
såväl
hyresgäst
som
bostadsbolag
i
perioden
inför
en
fastighetsförnyelse. Over
the
years
there
has
been
taken
many
actions
to
try
and
eliminate
the
housing
shortage
in
Sweden.
Nothing
however,
has
been
so
discussed
and
disputed
as
the
Swedish
Million
Homes
Programme.
Over
a
ten-‐year
period
with
start
in
1965,
over
one
million
new
homes
were
constructed,
with
the
help
of
political
incentives
from
the
then
government.
To
create
the
impression
of
innovation
was
important
and
the
emphasis
was
often
on
scale
rather
than
quality.
Today,
this
has
resulted
in
comprehensive
maintenance
and
renovation
requirements
for
these
buildings,
constructed
during
the
Million
Homes
Programme.
However,
the
inevitable
process
of
decay
for
these
buildings
can
be
kept
under
control
if
they
are
maintained
and
renewed
correctly.
To
have
good
coordination
between
the
management
,
maintenance
and
investment
decisions
with
respect
to
business
planning
is
essential
to
avoid
ineffectual
investments.
For
a
property
that
is
planned
to
be
renewed
,
it
is
common
to
get
more
restrictive
with
the
property
maintenance
in
the
period
before
the
renewal.
This
is
to
avoid
making
big
maintenace
investmensts,
when
tha
property
nonetheless
faces
a
renewal.
However,
a
lower
priority
on
maintenance
can
create
dissatisfaction
from
tenants
if
the
property
no
longer
meet
their
expectations.
The
objective
for
this
master's
thesis
was
to
critically
evaluate
the
management
methodology
of
housing
companies,
when
they
face
larger
renovations
or
renewals
of
properties
in
their
property
portfolio.
The
impact
restrictive
property
maintenance
can
have
on
customer
satisfaction
where
also
assessed,
to
get
an
understanding
for
how
the
customer
satisfaction
can
be
maintained
for
periods
before
a
property
renewal.
This
was
carried
out
through
interviews
with
a
number
of
housing
companies
in
Sweden,
together
with
data
analysis
of
maintenance
costs
as
well
as
customer
satisfaction-‐index
from
Uppsalahem
AB,
for
a
number
of
property
areas
facing
renewal.
The
results
confirm
that
housing
companies
are
becoming
more
restrictive
with
property
maintenance
in
the
time
period
before
a
property
renewal,
where
the
maintenance
strategy
goes
towards
a
more
corrective
nature.
The
results
indicate
that
restrictive
property
maintenance
does
not
necessarily
have
a
negative
impact
on
customer
satisfaction,
but
instead
there
are
other
factors
within
the
management
that
affect
it.
The
results
also
show
that
there
are
four
key
factors
that
should
be
given
priority
within
the
property
management,
to
maintain
a
good
customer
satisfaction
prior
to
a
housing
renewal,
without
ineffectual
maintenance-‐investments
for
the
housing
company.
These
factors
are
communication,
service,
insight
and
involvement.
By
focusing
on
these
factors
within
the
property
management,
value
can
be
created
for
both
the
tenants
and
the
housing
company
in
the
period
before
a
property
renewal.