| dc.description.abstract | De fleste arbeidstakere i Norge jobber i tjenesteytende næringer som tilsier at de har behov for en kontorarbeidsplass. Organisasjonene disse arbeidstakerne jobber i opplever stadig oftere endringer i sine relasjonelle omgivelser, og det stilles strenge krav til hvordan organisasjonene tilpasser seg disse endringene for å kunne fortsette sin virksomhet. Slike endringer vil også i mange tilfelle generere behov for nye kontorfasiliteter, enten fordi man trenger mer eller mindre areal, fordi kostnadene tilsier at man må flytte eller fordi dagens lokaler ikke lenger støtter de arbeidsmåtene organisasjonene ønsker å benytte. Denne oppgaven ser nærmere på hvordan en slik flytting påvirker økonomi og brukskvalitet hos organisasjonene, og den søker å finne ut i hvor stor grad de målsetninger som ble satt for flyttingene har blitt nådd. Problemstillingen er som følger: «Hvordan er måloppnåelsen for kontorleietakere som flytter til nye lokaler», og besvares ved gjennomgang av aktuell litteratur og tidligere arbeid innenfor dette området. Ut over dette er det gjennomført tre undersøkelser. Én dokumentstudie av opplysninger om leietakere som har flyttet, én spørreundersøkelse samt én intervjuundersøkelse. Oppgaven tar gjennom forskningsspørsmålene for seg temaene arealutvikling, kostnadsutvikling og måloppnåelse ved flytting. De to første temaene har vært best egnet til å utforske ved hjelp av dokumentstudiet og spørreundersøkelsene, som begge har vært kvantitative metoder. Det siste temaet om måloppnåelse har vært best egnet til å utforske med kvalitativ metode som intervjuundersøkelsen er. Samtidig har opplysningene fra intervjuene også vært egnet for å belyse teamene om arealbruk og kostnader. Til sammen gjennom alle tre undersøkelser så har opplysninger om ca. 400 flyttinger i Oslo og Trondheim blitt gjennomgått. Utvalget av respondenter har hatt hovedtyngde på de større leietakerne, men også tatt med seg mellomstore brukere av arealer. Det har blitt brukt litteratur fra etablerte forfattere og anerkjente undersøkelser for å belyse temaet om måloppnåelse. For arealbruk og kostnader så det i større grad brukt rapporter og statistikker der informasjonen baserer seg på erfaringstall og nøkkeltallsregistrering fra aktører innen eiendomsbransjen. Resultatene fra undersøkelsene i denne oppgaven viser at bruken av areal pr ansatt ved flytting går vesentlig ned. Vektet snitt for spørreundersøkelsen og intervjuundersøkelsen viser 11 %. Bakgrunnen for dette ser ut til å være hovedsakelig to forhold. De fleste flytter til nye bygg som er mere arealeffektive og lettere å tilpasse dagens behov. Undersøkelsen viser også at bruken av cellekontor går tydelig ned til fordel for varianter av åpne kontorløsninger, noe som også reduserer arealbruken. Til tross for reduksjonen i arealbruk pr. ansatt så er vektet snitt for undersøkelsene 24,5 kvm. Dette er høyere enn den statlige arealnormen på 23 kvm. Videre viser undersøkelsene at bokostnader pr. arealenhet går vesentlig opp ved flytting. Vektet snitt for spørreundersøkelse og intervjuundersøkelse viser at de går opp med 14,5 %. Organisasjonene viser det seg har høye målsetninger for sine flytteprosjekter og kravene dette genererer fører i stor grad til at de velger nye bygg. Nye bygg er dyrere å leie, noe som skyldes høyere entreprisekostnader i samtidig marginaliserte leiemarkeder. Tar man i betraktning økning i leiepris og reduksjon i arealbruk så får vi en økning i kostnad på 2 % ved flytting. Måloppnåelsen ved flytting ser ut til å være høy for deltakerne i intervjuundersøkelsen, og det scores høyt i forhold til områdene brukskvalitet og tilpasningsdyktighet. Det er særlig for temaene kunnskapsdeling, fysisk og finansiell fleksibilitet, inneklima og ansattetilfredshet at måloppnåelsen har blitt vesentlig bedre ved flytting. De høye målsetningene for tilpasningsdyktighet og brukskvalitet ser ut til å være enklere å innfri i nye bygg og derfor har så mange i utvalget valgt dette. Det ser videre ut til at valget av arealbesparende kontorløsninger i stor grad er motivert av å imøtekomme målsetninger til funksjon, og i mindre grad av mål om kostnadsreduksjon. Målsetning til tilfredshet hos de ansatte vektlegges også høyt i organisasjonene. Høye krav til temaer som inneklima, kvaliteter på interiør og møblement samt et bevisst forhold til valg av kontorløsninger viser dette. Nøkkelen til høy grad av måloppnåelse innen temaene over ser ut til å ligge i god forankring av flytteprosjektene i organisasjonenes strategi. | nb_NO |
