Kvalitetsvurderinger ved akkvisisjon av eiendom

Abstract

Bakgrunnen for denne rapporten er interesse for eiendomsutvikling i praksis, spesielt hvordan utviklere vurderer kvaliteter ved akkvisisjon av eiendom, og deretter kvalitetens betydning for pris. Ut fra deltakelser på bransjedager, samtaler med prosjektmeglere og veileder i Trondheim ble problemstillingen: “Hvilke kvaliteter ved utviklingseiendommen er avgjørende ved akkvisisjon, og hvordan skjer akkvisisjon?” Temaet for rapporten er kvalitetsvurdering ved akkvisisjon av eiendom. Formålet er å avdekke hvilke kvaliteter som er avgjørende ved akkvisisjon og hvordan en mindre god tomt kan bli et vellykket prosjekt. Interessen for tema er tatt fra prosjekt Vulkan lokalisert på Grünerløkka i Oslo, og ble også utvalgt case. For å besvare problemstilling og forskningsspørsmål er det benyttet litteraturstudie, uformelle samtaler og semistrukturerte kvalitative intervjuer som metode. Det er gjennomført seks dybdeintervjuer med eiendomsutviklere og uformelle samtaler med prosjektmeglere i Oslo. Ved undersøkelse av eiendomsutviklers praktiske tilnærming til akkvisisjon er det sett nærmere på strategisk tilnærming, vurderinger ved tomtesøk og prissettingsteorier. Det er avdekket at kvalitet ved eiendom avhenger av utviklers vurderinger ut fra satt strategi og satsningsområde for organisasjonen. Det handler om potensialet en ser ved akkvisisjonen, og på den måten kompetansen organisasjonen selv besitter, men også betydning av samarbeid med andre aktører. Mennesker vil preferere og vektlegge kvalitet forskjellig ut fra behov og ønsker. Beliggenhet er en kvalitet alle utviklerne fremhever som avgjørende, men sett i lyst av teori vil en god beliggenhet kunne endres. Case studie Vulkan er et eksempel på at en mindre god tomt sett fra ett perspektiv kan bli et vellykket prosjekt. Hva man legger i et godt prosjekt vil være avhengig av målet med eiendommen. Det ble her satt mål om at en skulle utvikle området, ha en god prosess og være stolt av ferdig produkt. Oppsummert kan en si at kvaliteter ved tomten kan endres ved bruk av finansiell kapital, men det er tydelig at eiendomsutviklere ønsker minimal nedside risiko. Det fremheves at kommersiell helhetsforståelse er avgjørende i tidligfasen. De siste årene har boligprisene i Oslo, som igjen regulerer tomteprisen vært i sterk vekst. Ut i fra denne oppgavens funn vil kvaliteter ved tomten vektlegges ulikt ut fra gitt eiendom som er oppe til vurdering. Noen kvaliteter kan i enkelttilfeller veie opp for kvalitets-kriteriet som andre mener er avgjørende. En kan trekke ut av oppgaven at det handler om i bunn og grunn om magefølelse og strategi som er satt av eiendomsutvikler.