| dc.description.abstract | Sammendrag funn om statlige investeringsfond
Funn viser at statlige investeringsfond kommer i mange variasjoner og størrelser. Det eneste grunnleggende likheten for alle fond i denne kategorien er at de er statlig eid og skal forvalte nasjonalt budsjettoverskudd. De største og mest dominerende fond har sitt utspring fra olje- og gassproduserende land. Statlige investeringsfond er mangehodet i form av hvordan de er strukturert, tilgang til kapital, krav til avkastning og utbetalinger, samt investering og allokeringsstrategier. Funn viser at eiendom er den meste aktuelle aktiva klassen etter aksjer og obligasjoner og at eiendomsinvesteringer skiller seg betydelig fra investeringer i aksje og obligasjoner. På denne en siden er kjøps-, forvaltning- og salgsprosessen tids- og kostnadskrevende, mens på denne andre siden gir langsiktig inflasjonsjustert kontantstrøm.
Til tross for at eiendom er svært egnet aktiva klasse for statlige investeringsfond, viser funn et tydelig skille blant fond som investerer i eiendom, at jo større fondet er desto mer sannsynlig er det for at de investere i eiendom. Videre funn viser at statlige investeringsfond i stor grad praktisere like eiendomsstrategi, spesielt i tidligfasen av portefølje oppbygging. De første eiendomskjøpene skjer, med få unntak, ved å investere i store unoterte eiendomsfond som sitter på store eiendomsporteføljer i global byer. Byer man først investere er byer med kultur og demografi tilsvarende eget land, og ligger geografisk i samme verdensdel.
Videre karaktrestikker viser at eiendomsporteføljene innledningsvis inneholder 3 typer eiendom; kontor, handel og logistikk. Ytterlig funn viser at det er meget stor variasjon mellom statlige investeringsfond praktisere åpenhet og transparens om investeringsstrategier og motiv. Det er ingen entydig funn at statlige fond har politiske motiv for sine investeringer, og skiller seg i liten grad fra andre institusjonelle investorer. Funn viser derimot at manglende åpenhet skaper politisk bekymring i land hvor statlige fond investere, og at statlige investeringsfond med åpenhet og transparens har lettere tilgang til investeringsobjekt i utenlandske markeder.
Oppgaven har sett på utviklingen av statlige investeringsfond, hvilke betydning og posisjon de har/har hatt i globale finansmarkedet. Funn viser at statlige investeringsfond har en relativ kort historikk i det globale finansmarkedene men har fått en dominerende rolle de siste 10 årene. Funn viser videre at eiendom er en relativ ny aktiva klasse for statlige investeringsfond, men at eiendom er den første aktiva klassen man allokerer til etter aksjer og obligasjoner. Kombinert med høy vekst i antall nye statlige investerings fond, og etterspørsel etter eiendom, har skapt prispress og konkurranse om eiendom.
Sammendrag funn Oljefondets eiendomsinvesteringer
Oljefondets overordnede investeringskriterier er diversifisering. Funn viser at Oljefondets allokering til eiendom, i tillegg til diversifisering, er avgjørende for fondets evne til å generere kontantstrøm. Fondet er underlagt Finansdepartementets ”Handlingsregel”, som gir Stortinget muligheten til balansere statsbudsjettet ved å hente ut 4% (nå 3%) av fondskapitalen. For å unngå å måtte selge aksjer og obligasjoner for å møte uttak fra fondet er man avhengig av aktivklasser som generer kontantstrøm. Leieinntekter fra eiendom generer denne kontantstrømmen.
Funn i oppgaven viser at Oljefondet er blant de statlige investeringsfond med størst åpenhet og transparens. Og at denne åpenhet gir tillitt markedet i form av tilgang til eiendom. Begrensning på tilgang til eiendom er en av hovedutfordring for at Oljefondets får løst sitt investeringsmandat.
Funn og tilgjengelig informasjon viser at Oljefondet i likhet med bransjenorm innledningsvis har investert i eiendom ved å kjøp seg inn i etablerte unoterte eiendomsfond. Oljefondet har investert i eiendom, først europeiske storbyer og deretter i USA, med en langsiktig eiendomsstrategi om å investere i Asia. Avdelingskontor i Tokyo og Singapore er allerede på plass, men Oljefondet sier at det kan ”3 år før man kjøper i eiendom” i disse markedene (NBIM 2017). At Oljefondet først har kjøpt i europeisk storbyer med kulturelle likhet til Norge, er i også i tråd med investeringsstrategi for tilsvarende statlige fond. Funn viser at Oljefondet i analyse av aktuelle markeder/byer legger til grunn færre investeringskriterier enn hva som er bransjenorm. På den andre siden gjennomfører Oljefondet en svært detaljert objekt analyse av det enkelte investeringsobjekt, som iht uttalelser fra Oljefondet (NBIM 2017), ingen andre statlige investeringsfond enn Oljefondet som gjennomfører.
Funn framtidsutsikter
Funn viser at de største truslene mot statlige fonds eiendomsinvesteringer er renteøkning, tilgang til ”prime” eiendom innenfor eksisterende markeder, politiske- og demografiske, samt teknologiske endringer. Økning i e-handel gjør at flere aktører investerer i lager- og logistikk eiendommer knyttet til e-handel. Øvrige investeringstrender blant statlige fond med etablerte eiendomsporteføljer er allokering til spesifikke eiendomssektorer. Spesielt allokering til infrastruktur og ”miljøvennlig eiendom” som solcelle- og vindparker øker og er ettertraktet. Sektorer som helse og undervisning, herunder sykehus, sykehjem og rehabilitering, studentboliger og -campuser er også etterspurt. Oljefondets mandat tillater ikke investering i denne type aktiva, selv om Oljefondet ønsker å investere i infrastruktur og bærekraftig eiendom.
Oppgaven konkludere med at Oljefondet er avhengig av å investere i ny markeder, les; Asia, og nye eiendomssektorer for å løse sitt investeringsmandat. Som følge av nedskalering i eiendomsinvestering i 2016, har fondet hatt en nedgang i eiendomsinvesteringer fra 3,1% i 2016 til 2,5% mars 2017. Etter mitt syn er at eiendomsinvestering i Asia, vil bidra til å snu den nedadgående trenden samt legger grunnlaget for økt eiendomsinvestering slik at man nærmer seg mandatet på 7%. | nb_NO |
