Bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning i kommunal sektor

Abstract

Formålet med oppgaven er å belyse bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning i kommunal sektor, hovedsakelig ved å se på eierskap og eierstyring fra et politisk og strategisk perspektiv. Problemstilling: Hvordan kan dagens eierstyring i norske kommuner utvikles til å bli bærekraftig og konkurransedyktig? Følgende forskningsspørsmål blir besvart i oppgaven: 1. Hvilke rammebetingelser kjennetegner kommunal eiendomsforvaltning? 2. Hva kjennetegner bærekraftig og konkurransedyktig eierstyring og eiendomsforvaltning i kommunal sektor? Temaet er interessant og aktuelt i lys av kommunereformen; hvis formål er å sikre bærekraftige og økonomisk robuste kommuner, som kan møte fremtidens behov (KMD, 2014). Det er også aktuelt med mer forskning som ser på løsninger for å hente inn vedlikeholdsetterslepet i kommunal sektor, og hvordan eiendomsforvaltning og eierstyring i kommunal sektor kan utvikles til å bli bærekraftig og konkurransedyktig. Multiconsult og NBEF (2013) anslår en kostnad mellom 79 og 124 milliarder for å komme på et akseptabelt tilstandsnivå i kommunal eiendomsmasse. Det kreves kunnskap, og en målrettet og systematisk innsats skal en klare å hente inn dette. God eiendomsforvaltning i kommunal sektor er en viktig bidragsyter til et bærekraftig samfunn. Kommunal sektor forvalter en eiendomsmasse på 23,8 millioner kvadratmeter (SSB, 2016,2). I et økonomisk perspektiv er god eiendomsforvaltning viktig fordi kommunens eiendomsportefølje representerer store nasjonale verdier. Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av kommunal bygningsmasse skjer innenfor kommunens totale økonomiske ramme. En konkurransedyktig eiendomsforvaltning vil kunne sikre forutsigbarhet og politisk handlingsrom. I et sosialt perspektiv er god eiendomsforvaltning viktig fordi brukerne fortjener at byggene som de skal arbeide i, vokse opp i, lære i, leve i, og avslutte sitt liv i, er godt tilpasset det formål de skal ivareta. I et miljøperspektiv er god eiendomsforvaltning viktig fordi bygg representerer en betydelig andel av den totale miljøbelastningen i et samfunn. I henhold til NOU 2004:22 kalles byggenæringen for 40 % - næringen, fordi den står for 40 % av landets energibruk, 40 % av materialbruken og 40 % av iv avfallsproduksjonen. Hvis kommunene klarer å forvalte eiendommene godt gjennom livsløpet sett fra et økonomisk, sosialt og miljømessig perspektiv, oppnås en bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning. Teoridelen inneholder først en del som belyser rammebetingelser for kommunal eiendomsforvaltning, inkludert dagens status og utfordringer, plansystem, føringer fra lovverk og eierrollen. I andre del belyses bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning ved å se til litteratur om god eiendomsforvaltning, facility management, målstyring, eiendomsstrategi, og virkemidler for effektivisering. Egen forskning har blitt lagt til Akershuskommuner og omfattet dokumentsøk, kostnadsanalyser og intervjuer. Først ble det gjort søk i overordnede plandokumenter i for å belyse hvordan Akershuskommuner inkluderer, og setter mål for, eiendom på et overordnet nivå. Nøkkeltall for forvaltning, drift, vedlikehold og arealbruk fra KOSTRA er målt mot beste praksis i Akershus, og det er gjennomført fem intervjuer med politikere og administrative ledere i kommuner som utmerker seg som gode på eierstyring i Akershus. Etter å ha kartlagt tidligere forskning og gjort egne undersøkelser har jeg funnet at det er svært ulik praksis for strategisk eierstyring i norske kommuner. Forskningsprosessen har resultert i mange gode refleksjoner om veien til en bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning i kommunal sektor. Konklusjonen er tredelt, og omfatter anbefalinger om tiltak på statlig nivå, kommunalpolitisk nivå og strategisk administrativt nivå. På statlig nivå er det gitt anbefalinger om at kommunal eiendomsforvaltning blir et fokusområde i nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging, og at det etableres en søkbar støtteordning til planlegging og vedlikehold/oppgraderinger til kommuner som kan vise til en politisk forankret plan, basert på en helhetlig vurdering av tilstand og behov, på linje med spillemiddelordningen. På kommunalpolitisk nivå anbefales det at et politisk utvalg får et klart definert ansvar for å følge opp forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av kommunale eiendommer. Utvalget må ha kapasitet til å sette seg inn i et stort og kompleks fagfelt. Til kommunens strategiske ledere er det gitt anbefalinger om en prosess som kan sikre nødvendig kunnskap om egen portefølje, øke politisk oppmerksomhet og ansvarlighet, og gi en bærekraftig og konkurransedyktig eiendomsforvaltning.