Borettslagsmodellen eller Eierseksjonsmodellen. Hva avgjør valget?

Abstract

I dag er Borettslagsmodellen og Eierseksjonsmodellen de to vanligste eierformene som velges i nye boligprosjekt. I denne oppgaven har jeg valgt å se nærmere på hvilke kriterier som er bestemmende ved valg av eiermodell når nye leiligheter selges i Trondheim kommune. Problemstillingen er definert som følgende; Hva er de viktigste kriteriene som ligger til grunn ved valg av eiermodell? Det er valgt en forskningsstrategi som kalles induktiv tilnærming, det vil si at forskeren går fra empiri til teori. Jeg har startet med «blanke ark» med den hensikt å samle inn all relevant informasjon som kan gi svar på problemstillingen. Det er gjennomført kvalitativ undersøkelse ved å intervjue til sammen 12 informanter fordelt på tre utvalgsgrupper. Utbyggere og meglere var de to første utvalgsgruppene jeg intervjuet og spørsmålene var hovedsakelig relatert til utvalgte case/boligprosjekt som begge utvalgsgruppene er involvert i. Den tredje utvalgsgruppen består av banker og ble inkludert underveis i forskningen. Oppgaven har til hensikt å belyse dagens markedssituasjon og det har vært nødvendig å studere perioden tilbake fra 2004 da ny borettslagslov trådte i kraft. Den nye borettslagsloven åpnet opp for at private aktører kunne etablere borettslag. Tidligere var det kun boligbyggelag som kunne gjøre det. Fra 2004 og fram til finanskrisen i 2008 var antall stiftelser av borettslag og eierseksjonssameier relativt likt fordelt. Etter finanskrisen er det Eierseksjonsmodellen som dominerer. Borettslagsloven gjorde det mulig å selge andelsboliger med 90 % fellesgjeld. Borettslagsmodellens finansieringsstruktur og konsekvensene som oppsto i forbindelse med finanskrisen gjorde det nødvendig å styrke borettslagenes økonomi. Dette resulterte i at kravet til egenkapital økte. En lovendring som trådte i kraft 2011 satte som krav at innskuddet ikke kunne være lavere enn 25 %. Bransjenorm for markedsføring av bolig ble utviklet av bransjen selv og ble innført i 2008. Hensikten var å øke bevisstheten og samtidig gi markedet objektive opplysninger om boliger som selges. Eierform og økonomiske forutsetninger er noe av salgsopplysningene som skulle presenteres i markedsføringen. Før finanskrisen hadde bankene en annen utlånspraksis enn tilfellet er i dag. Fra 2004 kunne borettslagene få gunstige lånebetingelser på felleslånet. Høy fellesgjeld i kombinasjon med lang avdragsfrihet og lave renter begunstiget Borettslagsmodell. Felleslån til borettslaget hadde før finanskrisen gunstigere rentebetingelser enn privatlån, men dette endret seg til det motsatte etter finanskrisen. Endring av privatbankenes utlånspraksis kan delvis forklares ved

myndighetenes innstramminger til bankenes kapitalkrav. Privatbankenes nye praksis medførte høyere egenkapitalkrav enn lovens begrensninger og muligheten for avdragsfrie perioder ble sterkt begrenset. Når det gjelder den rettslige råderetten er det brukereieprinsippet i Borettslagsmodellen som utgjør vesensforskjell i forhold til Eierseksjonsmodellen. Resultatet fra undersøkelsen viser at Eierseksjonsmodellen er en eiermodell som har fordeler som Borettslagsmodellen ikke har. Muligheten med IN-ordning eller sikringsfond i Borettslagsmodellen virker ikke å overgå Eierseksjonsmodellens fordeler. Det er først og fremst salgbarheten som trekkes frem i form av at Eierseksjonsmodellen ikke ekskluderer noen kjøpergrupper. Borettslagsmodellen vil blant annet ikke være egnet ved salg av store og dyre leiligheter. Boliginvestorene utgjør fortsatt en viktig gruppe og for denne gruppen er det Eierseksjonsmodellen som gjelder. Boligbyggelagene OBOS og TOBB foretrekker Eierseksjonsmodellen i sine prosjekter. De andre utbyggerne ser ingen grunn til å velge Borettslagsmodellen og valg av eiermodell er egentlig ikke tema. Boligbyggelagene fremhever at det er viktig å tilby boliger til sine medlemmer – og forkjøpsrett er en høyt verdsatt medlemsfordel. For å ivareta denne fordelen i Eierseksjonsmodellen får medlemmene i boligbyggelaget en fortrinnsrett. Informantene forteller at Borettslagsmodellen har fått ufortjent dårlig rykte etter at noen borettslag gikk konkurs i perioden rundt finanskrisen. Disse konkursene skapte stor og negativ omtale i riksdekkende mediekanaler. Det fortelles at Borettslagsmodellens dårlige omdømme har en viss betydning for Eierseksjonsmodellens dominans i Trondheim i dag. Et nytt leilighetsprosjekt blir ikke igangsatt uten at det gir tilfredsstillende lønnsomhet for utbygger/selger. Selv om Borettslagsmodellen får generell positiv omtale fra mange hold er det Eierseksjonsmodellen som foretrekkes.